von Thomas Ax

Aufgabe

Die Stadt Musterstadt beabsichtigt den Verkauf zweier Grundstücke um eine Entwicklung des Grundstücks mit Wohnnutzung zu ermöglichen. Das Areal soll veräußert werden. Dabei muss sichergestellt werden, dass der Investor fachlich und wirtschaftlich zur Realisierung des Vorhabens in der Lage ist.

Lösung

Im Zuge eines Investorenwettbewerbs werden Teilnehmer am Verfahren aufgefordert, eine architektonische Planung unter Berücksichtigung der Kriterien einer integrierten Stadtentwicklung, Nachhaltigkeitsstandards und ein Kaufpreis zum Projekt abzugeben. Die Grundstücke können nach BauGB § 34 entwickelt werden.

Rechtlicher Rahmen

Schreibt eine Gemeinde einen Grundstücksverkauf freiwillig öffentlich aus, dient das der Anbahnung eines Kaufvertrags, der sich nach Privatrecht richtet.

Wählt eine Gemeinde für einen Grundstücksverkauf freiwillig den Weg einer öffentlichen Ausschreibung, so entsteht zwischen ihr und den Teilnehmern ein vorvertragliches Vertrauensverhältnis, das sie zu Gleichbehandlung der Teilnehmer, Transparenz und Rücksichtnahme verpflichtet (vgl. BGH, U.v. 22.2.2008 – V ZR 56.07 – juris Rn. 9; LG Oldenburg, U.v. 6.5.2010 – 1 O 986.10 – juris Rn. 29). Dieses vorvertragliche Rechtsverhältnis dient der Anbahnung eines möglichen Kaufvertragsabschlusses, der sich nach Privatrecht richtet. Das vorvertragliche Rechtsverhältnis ist daher ebenso wie etwaige daraus abzuleitende Pflichten und Rechte grundsätzlich dem bürgerlichen Recht zuzuordnen (vgl. BGH, U.v. 22.2.2008 – V ZR 56/07 – juris Rn. 9; zum Ganzen s. auch VGH BW, B.v. 24.4.2018 – 1 S 2403.17 – juris Rn. 29 m.w.N.).

Ausnahmen von diesem Grundsatz kommen dann in Betracht, wenn dem “Vergabeverfahren” trotz der per se privatrechtlichen Abwicklung eine nach öffentlichem Recht zu beurteilende Entscheidungsstufe vorgeschaltet ist oder das Rechtsverhältnis aus anderen Gründen öffentlich-rechtlich überlagert wird. Solche Ausnahmen wurden in der Rechtsprechung in besonders gelagerten Einzelfällen erwogen, so wenn die vergebende Stelle aufgrund öffentlicher Vorgaben in ihrer Entscheidung gebunden war (vgl. VGH BW, B.v. 12.3.1993 – 8 S 2554/92 – juris Rn. 9 ff.; HessVGH, B.v. 20.12.2005 – 3 TG 3035.05 – juris Rn. 6 f. jeweils zu Grundstückveräußerungen in einem städtebaulichen Entwicklungsbereich im Sinne der §§ 165 ff. BauGB a.F.), wenn die Vergabeentscheidung aus Bemühungen der Gebietskörperschaft hergeleitet wurde, im Rahmen der Daseinsvorsorge eine bestimmte Nutzung des Grundstücks zu erreichen (vgl. VG Münster, B.v. 19.1.2009 – 1 L 673.08 – juris Rn. 6), wenn die Auswahl unter den Kaufinteressenten nach Vergabekriterien, die im öffentlichen Interesse die Förderung eines bestimmten Personenkreises (z.B. kinderreiche Familien) bezweckten, getroffen wurde (vgl. OVG NW, B.v. 30.6.2000 – 21 E 472.00 – juris Rn. 16 ff.; OVG Saarl, B.v. 26.4.2021 – 2 B 77.21 – juris Rn. 14 f.), oder wenn der Träger öffentlicher Verwaltung mit ihr hoheitliche Zwecke verfolgte (vgl. OVG RhPf, B.v. 1.9.1992 – 7 E 11459.92 – juris Rn. 12 zur Förderung der örtlichen gewerblichen Wirtschaft und der Städtebaupolitik einschließlich der Anwendung von Vergaberichtlinien). Als eröffnet wurde der Verwaltungsrechtsweg ferner in einem Fall angesehen, in dem die Gemeinde für die Vergabe eines Baugrundstücks der Form nach ein Verwaltungsverfahren im Sinne von § 1 Abs. 1, § 9 LVwVfG gewählt hatte, das nur einem Träger öffentlicher Gewalt zusteht (vgl. VG Stuttgart, B.v. 29.9.2013 – 3 K 2686.13 – juris Rn. 26).

Das Ziel der Durchsetzung der Bauleitplanung als hoheitliches Ziel allein reicht nicht aus (vgl. VG Ansbach, B.v. 26.4.2021 – AN 17 E 21.00526 – juris Rn. 16); eine Gemeinde, die Grundstücke verkauft, die sie zuvor überplant hat, wird mit dem Verkauf immer das Ziel verfolgen, dass die Bauleitplanung verwirklicht wird. Der Verkauf erhält allein dadurch aber keinen öffentlich-rechtlichen Charakter. Grundsätzlich führt nicht jede öffentlich-rechtliche Zielsetzung zur Bejahung einer öffentlich-rechtlichen Streitigkeit (vgl. OVG NW, B.v. 30.6.2000 – 21 E 472.00 – juris Rn. 17). Insbesondere wurde hier auch nicht der Abschluss eines städtebaulichen Vertrags zur Förderung und Sicherung der mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele (§ 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB) mit dem Erwerber des Grundstücks angestrebt.

Eine Bauverpflichtung kann grundsätzlich im Rahmen eines zivilrechtlichen Kaufvertrags vereinbart werden, auch wenn eine Gemeinde das Grundstück veräußert (vgl. hierzu etwa BGH, B.v. 10.10.2013 – VII ZR 269.12 – juris Rn. 2 ff.; OLG Karlsruhe, B.v. 2.12.2005 – 14 Wx 47.04 – juris – Gemeinde als Veräußerer; OLG Karlsruhe, B.v. 13.6.2008 – 15 Verg 3.08 – juris – Gemeinde als Veräußerer). Auch durch den Zusammenhang mit der städtebaulichen – der Bauleitplanung zu entnehmenden – Zielsetzung erhält das Rechtsverhältnis keinen öffentlich-rechtlichen Charakter, VGH München, Beschluss vom 1. Februar 2022, Az. 22 C 21.2470.