Unser Vorschlag für einen umfassenden, differenzierten und ausgewogenen KITA-Nutzungsvertrag (Auszüge):
§ 1 Vertragsgegenstand und umfang
(1) Die Stadt als Grundstückseigentümerin überlässt dem Nutzer die Räumlichkeiten der Kindertageseinrichtung … in dem Gebäude nebst Außenanlagen … zur Nutzung unter Maßgabe der Regelungen dieses Vertrages.
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Eine Abweichung der im Vertrag angegebenen Flächen von den tatsächlichen Verhältnissen begründet für keine der Vertragsparteien einen Anspruch auf Veränderung des Vertragsverhältnisses. Eine Miete wird nicht geschuldet.
(2) Die Lage und Abgrenzung des Vertragsgegenstandes ist auf dem beigefügten Lageplan markiert und rot gekennzeichnet. Der Lageplan ist als Anlage 1 Bestandteil dieses Vertrages. Der nicht gekennzeichnete Teil des Gebäudes ist einem Dritten zur Nutzung überlassen und nicht Gegenstand dieses Vertrages. Der Nutzer erhält einen Gebäudegrundriss ausgehändigt. Der Gebäudegrundriss ist als Anlage 2 Bestandteil dieses Vertrages.
(3) Der Nutzer verpflichtet sich, Grundstück und Gebäude entsprechend des ihm zur Nutzung überlassenen Umfangs zur Betreibung einer Kindertageseinrichtung zu nutzen. Der Nutzer erfüllt für die o.g. Einrichtung alle Aufgaben der Verwaltung und Betreuung im Sinne des VIII. Buches des SGB und des Brandenburgischen KitaG in der jeweils gültigen Fassung sowie der hierzu erlassenen Verordnungen. Er führt die genannte Einrichtung auf der Grundlage eines pädagogischen Konzeptes und stellt sicher, dass er die für den Betrieb erforderliche Erlaubnis gem. § 45 SGB VIII – KJHG – jederzeit nachweisen kann. Der Nutzer gewährleistet unter Berücksichtigung gesetzlicher Regelungen die Informationspflichten gegenüber Behörden, Verbänden und sonstigen Berechtigten. Der Nutzer ist gem. § 75 SGB VIII – KJHG anerkannt.
Eine zeitweise Gebrauchsüberlassung an Dritte darf nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung des Eigentümers erfolgen. Eine dauerhafte Gebrauchsüberlassung an Dritte ist ausgeschlossen.
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§ 4 Instandhaltung/Instandsetzung
(1) Die Parteien halten den Zustand des Grundstückes, des Gebäudes sowie der Außenanlagen zum Zeitpunkt des Abschlusses dieses Vertrages in einem Übergabeprotokoll fest.
(2) Der Nutzer hat keinen Anspruch darauf, dass das Objekt und die vorhandenen Anlagen den nach Errichtung des Objekts verschärften oder sonst neu formulierten bautechnischen Anforderungen entsprechen. Dies gilt insbesondere für den Schall- und Wärmeschutz sowie für arbeitsschutzrechtliche Anforderungen wie zum Beispiel die Arbeitsstättenrichtlinien. Dies gilt nicht, sofern der Zweck dieses Vertrages aufgrund der verschärften oder sonst neu formulierten bautechnischen Anforderungen objektiv unmöglich wird; der Eigentümer kann dem Anspruch in diesem Fall jedoch die Unwirtschaftlichkeit der Herstellung eines entsprechenden Zustands, der verschärften oder sonst neu formulierten bautechnischen Anforderungen entspricht, entgegenhalten. Wenn der Eigentümer dem Nutzer einen Energieausweis vorlegt oder in Kopie überlässt, so dient dies allein der Erfüllung öffentlich-rechtlicher Pflichten; in den vorliegenden Vertrag wird der Energieausweis nicht einbezogen. Die Angaben des Energieausweises sind nicht maßgeblich für den vertragsgemäßen Zustand. Vor allem sichert die Eigentümerin keine bestimmte Eigenschaft zu, keinen bestimmten Energiebedarfs- oder Verbrauchswert und keine bestimmte Obergrenze für den Energieverbrauch. Falls keine Klimaanlage vorhanden ist, weist der Eigentümer den Nutzer darauf hin, dass bei hohen Außentemperaturen möglicherweise die Temperaturen nach der Arbeitsstättenverordnung nicht durchgängig oder nicht in allen Räumen gewährleistet sind.
(3) Zum Beschaffen – mit der Person des Nutzers oder dessen betrieblichen Verhältnissen zusammenhängender – etwaiger öffentlich-rechtlicher Erfordernisse wie Erlaubnisse, Genehmigungen und Konzessionen sowie zu einer etwa erforderlichen Gewerbeanzeige ist der Nutzer selbst auf eigene Kosten verpflichtet. Hierzu erlassene Auflagen und Bedingungen hat der Nutzer selbst und auf eigene Kosten fristgerecht zu erfüllen. Hat die Beschaffung aus Gründen keinen Erfolg, die mit der Person des Nutzers oder dessen betrieblichen Verhältnissen zusammenhängen, so kann der Nutzer hieraus keine Rechte gegenüber der Eigentümerin herleiten. Der Überlassungsgegenstand befindet sich im Eigentum der Stadt. Soweit sich aus dem Eigentum am Überlassungsgegenstand oder etwa in diesem Zusammenhang stehenden Verträgen Beschränkungen und Verpflichtungen für den Nutzer ergeben, sind diese vom Nutzer zu beachten. Die Eigentümerin weist den Nutzer schriftlich auf ihr bekannte Beschränkungen und Verpflichtungen hin. Die Eigentümerin sichert zu, dass zum Zeitpunkt der Übergabe keine Hindernisse gegen den ordnungsgemäßen Betrieb als Kindertageseinrichtung bekannt sind, soweit nicht im Übergabeprotokoll anderweitig festgehalten. Die Eigentümerin leistet außerhalb der in diesem Vertrag vorgesehenen Nutzung keine Gewähr dafür, dass die überlassenen Räumlichkeiten für sonstige Nutzungen den allgemeinen technischen Anforderungen und den behördlichen Vorschriften entsprechen.
(4) Der Eigentümer hat nach vorheriger Terminabstimmung jederzeit das Recht, den ordnungsgemäßen Zustand des Grundstücks und der Gebäude unter Beteiligung des Beauftragten des Nutzers zu überprüfen und zu diesem Zweck das Grundstück und die Gebäude zu betreten. Dabei festgestellte Mängel sind dem Nutzer schriftlich anzuzeigen und von diesem innerhalb einer angemessenen und zumutbaren Frist zu beheben.
(5) Der Nutzer verpflichtet sich, den Vertragsgegenstand schonend und pfleglich zu behandeln. Die Instandhaltung und die Instandsetzung des Vertragsgegenstandes (Grundstück und Gebäude) obliegen mit Ausnahme von Reparaturen an Dach und Fach (Dachsubstanz und die tragenden Gebäudeteile einschließlich tragender Wände mit Außenfassade) dem Nutzer. Die Instandhaltung umfasst alle Maßnahmen, die erforderlich sind, um den Vertragsgegenstand in vertragsgemäßem Zustand zu halten und Schäden vorzubeugen. Die Instandsetzung beinhaltet alle notwendigen Reparaturmaßnahmen des Vertragsgegenstandes. Die Instandhaltung/Instandsetzung umfasst dabei auch das Beheben von Schäden sowie die Wartung von Leitungen und Anlagen für Wasser, Elektrizität und Gas. Greifen Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen in Dach und Fach ein, muss vor Beginn der Baumaßnahmen das Einverständnis des Eigentümers eingeholt werden.
(6) Der Nutzer hat die Räumlichkeiten ausreichend zu belüften und bei Kälte ggf. zu beheizen. Der Nutzer ist für die bestimmungsgemäße Benutzung der Trinkwasserentnahmestellen mitverantwortlich. Er ist in den zur alleinigen Nutzung überlassenen Räumen (insbesondere auch der Küche sowie den dazugehörigen Nebenräumen) alleine und in den übrigen Räumlichkeiten neben der technischen Hausverwaltung verpflichtet zu überwachen und zu gewährleisten, dass jede Wasserentnahmestelle regelmäßig, in der Regel wöchentlich, gründlich durchgespült wird. Die Eigentümerin führt in regelmäßigen Abständen eine Legionellenprüfung durch. Der Nutzer beachtet gesetzliche und behördliche Vorschriften und Auflagen, insbesondere in Bezug auf Brandschutz, Statik, Bausubstanz und Versammlungsstätten. Die Eigentümerin weist den Nutzer auf die Versammlungsstättenverordnung hin. Einrichtungs- und Gebrauchsgegenstände sowie Elektrogeräte, die der Nutzer in den Überlassungsgegenstand einbringt, müssen den aktuellen Sicherheitsbestimmungen entsprechen.
(7) Bauliche Veränderungen an dem Überlassungsgegenstand inklusive dem von der Eigentümerin gestellten Inventar, an den technischen Einrichtungen oder an Versorgungsanlagen dürfen nur von der Eigentümerin vorgenommen werden. Der Nutzer kann Änderungswünsche melden. Über deren Realisierung entscheidet die Eigentümerin im jeweiligen Einzelfall. Sonstige Veränderungen innerhalb des Überlassungsgegenstandes bedürfen der vorherigen schriftlichen Zustimmung der Eigentümerin. Endet das Vertragsverhältnis, so kann die Eigentümerin vom Nutzer verlangen, dass er bis zum Rückgabetermin sämtliche baulichen und sonstigen Veränderungen an dem Überlassungsgegenstand bzw. des Inventars, die nicht von der Eigentümerin genehmigt wurden, beseitigt und den ursprünglichen Zustand wieder herstellt. Die Eigentümerin kann ebenfalls verlangen, dass der Nutzer Einrichtungen, mit denen er die Räumlichkeiten versehen hat, bis zum Rückgabetermin wegnimmt und den ursprünglichen Zustand wieder herstellt. Dies gilt auch für vom Nutzer verlegte Kabel und Kabelkanäle. Die Kosten für die Anbringung, den Betrieb, die Unterhaltung und ggf. der Beseitigung bzw. Rückbau der Veränderung und Einrichtungen können dem Nutzer auferlegt werden. Soweit dem Nutzer die Kosten auferlegt wurden bzw. der Nutzer nach entsprechender Zustimmung die Veränderungen selbst vorgenommen hat, so ist die Eigentümerin dennoch nicht zum Ablösen von Veränderungen am Überlassungsgegenstand bzw. dem Inventar oder von Einrichtungen des Nutzers verpflichtet. Sie kann jedoch deren Beseitigung oder Wegnahme – ganz oder in Teilen – durch Zahlung einer angemessenen Entschädigung abwenden, wenn nicht der Nutzer ein berechtigtes Interesse an der Wegnahme hat. Überlässt die Eigentümerin dem Nutzer die Entscheidung, ob er Veränderungen oder Einrichtungen auf oder im Überlassungsgegenstand belässt, so kann der Nutzer, wenn er von seinem Beseitigungs- oder Wegnahmerecht keinen Gebrauch macht, hierfür keinen Ausgleich nach miet- oder bereicherungsrechtlichen Vorschriften verlangen. Das Anbringen von Werbeanlagen bzw. -schildern an der Außenfassade und in den Gemeinschaftsflächen ist dem Nutzer untersagt. Das Anbringen von Firmen- und Hinweisschildern auf den Betrieb des Nutzers an der Außenfassade und in den Gemeinschaftsflächen ist dem Nutzer nur mit vorheriger Zustimmung der Eigentümerin gestattet. Anzahl, Gestaltung, Ort und Befestigung hat der Nutzer mit der Eigentümerin abzustimmen nach Maßgabe der örtlichen Gegebenheiten, der Üblichkeit und dem Erscheinungsbild des Vertragsobjekts. Endet das Vertragsverhältnis, so ist der Nutzer bis zum Rückgabetermin verpflichtet, sämtliche Firmen- und Hinweisschilder zu beseitigen und den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen. Das Aufstellen von Zigarettenautomaten und Geldspielautomaten im Sinne von § 33c Gewerbeordnung sowie das Aufstellen jedweder Art von Automaten z.B. für Kaffee, Getränke durch den Nutzer ist untersagt.
(8) Der Nutzer ist für die Beschaffung der von ihm für die zweckentsprechende Nutzung des Überlassungsgegenstandes benötigten Verbrauchsmittel sowie des Spiel- und Beschäftigungsmaterials selbst und auf eigene Kosten verantwortlich, soweit diese nicht durch die Eigentümerin zu tragen sind. Der Nutzer ist im Übrigen selbst und auf eigene Kosten für die Beschaffung der Verbrauchsmittel im Zusammenhang mit dem Küchenbetrieb sowie den von ihm benötigten Büromaterialien zuständig, soweit diese nicht gem. § 16 Abs. 3 KitaG von der Gemeinde zu tragen sind.
(9) Werden die zur alleinigen Nutzung überlassenen Räumlichkeiten durch das Verschulden des Nutzers infiziert oder zeigt sich Ungeziefer, so hat der Auftragnehmer die Räume sofort auf eigene Kosten desinfizieren zu lassen.
(10) In Ausformung des § 2 ZB III c. der Kita FR und nach Maßgabe der Regelungen des KitaG wird dem Nutzer ein Instandhaltungszuschuss gezahlt. Ungeachtet der Zahlung des Zuschusses (für welche die Kita FR grundsätzlich keine Nachweispflicht der tatsächlichen Kosten vorsieht) werden die hier anfallenden Kosten spitz abgerechnet.
(11) Für Beschädigungen am Vertragsgegenstand sowie den vorhandenen Einrichtungen und Anlagen ist der Nutzer ersatzpflichtig, wenn und soweit sie von ihm oder unter Verletzung der ihm obliegenden Obhuts- und Sorgfaltspflichten seiner Angestellten oder Dritten, denen der Nutzer den Gebrauch des Vertragsgegenstandes überlassen hat, von ihm beauftragten Lieferanten oder von ihm beauftragten Handwerkern schuldhaft verursacht werden.
(12) Der Nutzer übernimmt die Verkehrssicherungspflicht für das überlassene Objekt. Er hat den Eigentümer von allen Ansprüchen freizustellen, die gegen diese wegen einer Verletzung der Verkehrssicherungspflicht von Dritten geltend gemacht werden. Der Nutzer übernimmt darüber hinaus auf seine Kosten die Garten- und Landschaftspflege, die Schnee- und Eisbeseitigung, die Reinigung und Unterhaltung der Frei- und Parkflächen, soweit diese nicht anderweitig vermietet sind, sowie etwaige Wartungsdienste.
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§ 12 Rückgabe der Räumlichkeiten
(1) Nach Beendigung des Vertrags ist der Nutzer auf eigene Kosten verpflichtet, die Räumlichkeiten vollständig geräumt, die zur alleinigen Nutzung überlassenen Räumlichkeiten zusätzlich gereinigt bzw. die Küche inklusive Nebenräume grundgereinigt und in unfallsicherem Zustand am letzten Tag der Vertragslaufzeit (Rückgabetermin) an die Eigentümerin zurückzugeben. Der Nutzer ist auf Verlangen der Eigentümerin verpflichtet, Einrichtungen, mit denen er den Überlassungsgegenstand versehen hat, auf eigene Kosten zu beseitigen und den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Dies begründet keine Pflicht des Nutzers, bauliche Maßnahmen aus dem Pflichtenkreis der Eigentümerin zu erfüllen. Der Nutzer hat sämtliche Schlüssel einschließlich der von ihm selbst gefertigten zurückzugeben.
(2) Für Erhaltungsmaßnahmen, Veränderungen an den Räumlichkeiten und Schilder gelten die jeweiligen Regelungen dieses Vertrags.
(3) Die Rückgabe des Überlassungsgegenstandes hat in einem förmlichen Termin zu erfolgen, bei dem der Zustand der Räumlichkeiten in einem von beiden Vertragsparteien unterschriebenen Rückgabeprotokoll festhalten wird. Darin halten die Vertragsparteien auch die Mängel des Überlassungsgegenstandes und Gefahren für diesen fest, die der Nutzer anzuzeigen hat.
(4) Gibt der Nutzer die Räumlichkeiten nach Beendigung des Überlassungsverhältnisses nicht zurück, so kann die Eigentümerin für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die ortsübliche Miete für vergleichbare Mietsachen zuzüglich der Nebenkosten verlangen. Die Geltendmachung eines weiteren Schadens bleibt der Eigentümerin vorbehalten.
(5) Der Nutzer hat keinen Anspruch auf Zahlung einer Räumungsentschädigung, Stellung eines Ersatzobjekts durch die Eigentümerin oder Erstattung von Investitionen oder Veränderungen. Einen Nachnutzer darf der Nutzer nicht stellen.
(6) Ersatzansprüche des Nutzers wegen Verwendungen auf den Überlassungsgegenstand – gleich aus welchem Rechtsgrund – sind ausgeschlossen. Unberührt bleiben die Ansprüche des Nutzers auf Ersatz von Aufwendungen wegen Mängeln des Überlassungsgegenstandes aus § 536a Abs. 2 BGB und auf Ersatz vergeblicher Aufwendungen aus § 284 BGB.
(7) Die Eigentümerin ist in der Entscheidung frei, ob, an wen und zu welchen Bedingungen sie den Überlassungsgegenstand nach Beendigung des Überlassungsverhältnisses überlässt. Insbesondere ist die Eigentümerin nicht verpflichtet, an Personen zu überlassen, die den Geschäftsbetrieb oder Einrichtungen des Nutzers erwerben.
(8) Setzt der Nutzer nach Beendigung des Vertrages den Gebrauch fort, so gilt dies nicht als stillschweigende Verlängerung des Vertragsverhältnisses. Der Nutzer hat für die Zeit des Gebrauchs über das Ende des Vertrages hinaus dem Eigentümer eine Miete in Höhe der zum Zeitpunkt des Vertragsendes in der Kita FR festgelegten ortsüblichen Kaltmiete, zuzüglich der anfallenden Betriebskosten und Kosten für Instandhaltung/Instandsetzung, zu zahlen. Die Geltendmachung eines weiteren Schadens bleibt vorbehalten.
