Ax Vergaberecht

VK Lüneburg: Der Ukrainekrieg ist als Ereignis anzusehen, das den Bietern auch noch im Frühjahr 2023 eine kaufmännisch vernünftige Kalkulation ohne Preisgleitklausel unmöglich macht

VK Lüneburg: Der Ukrainekrieg ist als Ereignis anzusehen, das den Bietern auch noch im Frühjahr 2023 eine kaufmännisch vernünftige Kalkulation ohne Preisgleitklausel unmöglich macht

vorgestellt von Thomas Ax

Das Vergaberecht verpflichtet den öffentlichen Auftraggeber, sich wettbewerbsrechtlich fair zu verhalten. Dazu gehört jedenfalls im Bauvergaberecht das Verbot der Aufbürdung eines ungewöhnlichen Wagnisses. Der öffentliche Auftraggeber auferlegt dem Auftragnehmer ein ungewöhnliches Wagnis, wenn er von den Anbietern feste Preise für alle Positionen des Leistungsverzeichnisses einfordert, obwohl durch den Krieg zwischen Russland und der Ukraine und die verhängten Sanktionen erhebliche Veränderungen in der Bitumenversorgung bestehen. Der Ukrainekrieg ist als Ereignis anzusehen, das den Bietern auch noch im Frühjahr 2023 eine kaufmännisch vernünftige Kalkulation ohne Preisgleitklausel unmöglich macht (Fortführung von VK Westfalen, IBR 2022, 532).

VK Lüneburg, Beschluss vom 01.02.2023 – VgK-27/2022

Tenor:

1. Es wird festgestellt, dass die Antragstellerin in ihren Rechten verletzt ist. Das Vergabeverfahren wird in den Stand vor Versand der Vergabeunterlagen zurückversetzt. Der Antragsgegner wird verpflichtet, bei fortbestehender Vergabeabsicht die Vergabeunterlagen unter Berücksichtigung von Preisgleitklauseln neu zu erstellen und die aus der Begründung ersichtliche Rechtsauffassung der Vergabekammer zu beachten.

2. Die Kosten werden auf … Euro festgesetzt.

3. Der Antragsgegner hat die Kosten des Verfahrens (Gebühren und Auslagen der Vergabekammer) zu tragen. Der Antragsgegner ist jedoch von der Entrichtung der Kosten persönlich befreit.

4. Der Antragsgegner hat der Antragstellerin die zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung entstandenen notwendigen Aufwendungen zu erstatten.

Begründung:

I.

Der Antragsgegner hat mit EU-Bekanntmachung vom ….2022 einen Bauauftrag über Dachabdichtungsarbeiten und Dachbegrünung im Offenen Verfahren ausgeschrieben. Dabei handelt es sich um mehrere Bauteile, die einzeln abgerechnet werden sollen. Nach dem Leistungsverzeichnis sind folgende Neubauten geplant:

– Neubau des … (…)

– Neubau Service- und Logistikgebäude (SLG)

Die Laufzeit des Vertrages soll gemäß Ziffer II.2.7) der Bekanntmachung am 20.01.2023 beginnen und am 26.07.2024 enden.

Dabei wird gemäß Ziffer II.2.14) die auftragsspezifische Ausführungszeit für die Herstellung der beiden Bauteile mit einem Zeitraum von Februar bis August 2023 angegeben. Die Inbetriebnahme soll zwischen dem 22. und 26.07.2024 erfolgen.

Nach Ziffer II.2.5) ist der Preis das einzige Zuschlagskriterium. Nach Ziffer 2.1 des Angebotsschreibens ist die jährliche Vergütung für einen Instandhaltungsvertrag Teil der Angebotsendsumme (Ziffer 2), wenn dieser den Vergabeunterlagen beiliegt.

Nach den Ziffern II.2.10) und II.2.11) sind Varianten/Alternativangebote nicht zulässig (siehe auch Ziffer 6.1 Formblatt 211 EU) und Optionen nicht vorgesehen. Die Abgabe von mehr als einem Hauptangebot ist nach Ziffer 5 der Aufforderung zur Angebotsabgabe (Formblatt 211 EU) zugelassen.

Ausweislich Ziffer A der Aufforderung zur Angebotsabgabe (Formblatt VHB 211 EU) sind 2 Wartungsverträge (1 x …, 1 x Servicegebäude) Bestandteil der Vergabeunterlagen. Unter Ziffer C), ebenso unter Ziffer 1.1 des Formblattes 216, wird festgelegt, dass die Vertragsformulare für Instandhaltung mit dem Angebot einzureichen sind.

Nach Ziffer 7 erfolgt die Wertung der Angebote wie folgt:

“Der Preis wird aus der Wertungssumme des Angebots ermittelt.”

Die Wertungssummen werden ermittelt aus den nachgerechneten Angebotssummen, insbesondere unter Berücksichtigung von Nachlässen, Erstattungsbetrag aus der Lohngleitklausel, Instandhaltungsangeboten.

Ferner gilt nach Ziffer 4 des Formblattes 242 für die Wertung des Angebotsteils Instandhaltung:

“Ist der Angebotsteil Instandhaltung nicht wertbar, wird das Angebot insgesamt (und damit auch der Angebotsteil Erstellung der Anlage) ausgeschlossen.

Der Angebotswertung werden die angebotenen Preise für die vertraglich vorgesehene Laufzeit zugrunde gelegt. […] Preisgleitklauseln bleiben bei der Wertung unberücksichtigt. Die Positionen, die nur auf besondere Aufforderung durch den Auftraggeber zur Ausführung kommen, werden nicht gewertet, es sei denn, in den Vergabeunterlagen wird ein Wertungsmodus genannt.”


Nach dem Angebotsschreiben (Formblatt 213) sind unter den Ziffern 2 und 2.1 die Angebotsendsumme des Hauptangebotes und die Gesamtsumme der jährlichen Vergütung gemäß Instandhaltungsvertrag anzugeben.

Unter Bezugnahme auf die Erlasse des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauen vom 27.03.2022 sowie des Niedersächsischen Ministeriums für Wirtschaft, Arbeit, Verkehr und Digitalisierung vom 07.03.2022 weist die Antragstellerin mit Nachricht vom 30.11.2022 darauf hin, dass durch den Ukrainekrieg eine außergewöhnliche Situation eingetreten sei, die eine seriöse Angebotskalkulation nicht möglich mache, und empfiehlt, Stoffpreisklauseln basierend auf dem Formblatt 226 des Vergabehandbuchs zu vereinbaren. Dazu wurden folgende Bieterfragen gestellt:

“1. Warum ist die Vereinbarung einer Preisgleitklausel im Vergabeverfahren nicht vorgesehen?

2. Soll sie nach Vertragsabschluss vereinbart werden?”


Der Antragsgegner teilt daraufhin nur der Antragstellerin als Bieterinformation mit, dass auf der Grundlage des BMI-Erlasses vom 21.05.2021, nach dortigem Verweis auf den Erlass des BMVBS aus dem Jahr 2013, sowie der VHB RL 225 für die Gewährung einer Stoffpreisgleitklausel das gleichzeitige Vorliegen der Voraussetzungen nach der Richtlinie zu VHB 225 Nr. 2 zu prüfen sei. Nach dieser Prüfung sei festgestellt worden, dass die Voraussetzungen nach 2.1 b), der Zeitraum zwischen Angebotsabgabe und Fertigstellung (größer 10 Monate), nicht zutreffe und daher die Voraussetzungen zur Gewährung einer Stoffpreisgleitklausel nicht erfüllt würden.

Unter Wiederholung ihrer Fragen, teilte die Antragstellerin daraufhin am 09.12.2022 über das Vergabeportal mit, dass die 1. Bieterfrage nicht auf den normalen Kalkulationsfall, sondern auf dem Erlass des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen vom 27.03.2022 abstelle, nach dem die Grundsätze zur Anwendung von Preisvorbehalten bei öffentlichen Aufträgen vorübergehend dahin ausgelegt würden, dass die Vereinbarung einer Preisgleitklausel auch dann zulässig sei, wenn der Zeitraum zwischen Angebotsabgabe und Lieferung bzw. Fertigstellung einen Monat betrage.

Daraufhin wiederholte die Antragstellerin ihre Fragen und rügte mit Schriftsatz vom 12.12.2022, dass ihr für Umstände und Ereignisse, auf die sie keinen Einfluss habe, ein ungewöhnliches Wagnis aufgebürdet würde. Das Vorgehen des Antragsgegners stehe im Widerspruch zur aktuellen Erlasslage. Zudem stehe eine Antwort auf die zweite Frage noch aus.

Der Antragsgegner veröffentlicht daraufhin am 13.12.2022 eine Bieterinformation an alle Bieter mit den Ausführungen und Fragen der Antragstellerin und beantwortet diese dahin gehend, dass es richtig sei, dass nach aktueller Erlasslage der zu bewertende Zeitraum von 10 auf 1 Monat verringert worden sei. Daher sei eine Prüfung im Rahmen der Kostenentwicklungen der maßgeblichen Stoffe erfolgt. Bewertet worden seien die Stoffe EPDM-Dachbahnen, Bitumendichtbahnen sowie das Dämmmaterial. Dabei sei festgestellt worden, dass sich die Preise stabil verhalten. Tendenziell seien sie seit Juni 2022 wieder fallend. Es sei somit nicht von einer Preissteigerung auszugehen, tendenziell würden weiter fallende Preis erwartet.

Am 14.12.2022 reichte die Antragstellerin einen Nachprüfungsantrag ein, da die inhaltliche Nichtbeantwortung der Fragen, einen erheblichen Verstoß gegen die Vergabebestimmungen der VOB/A und des Vergabehandbuchs darstelle und dies den Bietern bei ihrer Preisermittlung erhebliche, nicht abzuschätzende Risiken aufbürde. Der Antragsgegner verlängerte die Angebotsfrist bis zum ….2023, 11.00 Uhr.

Die Antragstellerin beantragt,

das Vergabeverfahren in den Zustand vor Versendung der Vergabeunterlagen zurückzuversetzen.

Der Antragsgegner beantragt,

den Nachprüfungsantrag zurückzuweisen.

Mit Schriftsatz vom 15.12.2022 nimmt der Antragsgegner dahin gehend Stellung, dass es keinen erkennbaren Anlass gegeben habe, eine Preisgleitklausel zu vereinbaren. Die Prüfung vor dem Vergabeverfahren habe ergeben, dass eine Stoffpreisgleitklausel aufgrund von anderen Erfahrungen von Ausschreibungen nicht eingeführt werden musste, da bei dem ausgeschriebenen Gewerk keine Preissteigerungen seit Anfang des Jahres zu verzeichnen gewesen seien. Die Preise seien zum Zeitpunkt der Erstellung des Leistungsverzeichnis eher stabil gewesen, bei leicht rückläufiger Tendenz. Somit sei von keinem unkalkulierbarem Preisrisiko auszugehen gewesen.

Aufgrund der Reaktion der Antragstellerin auf die erste Bieterinformation seien die Voraussetzungen der Stoffpreisgleitklausel erneut geprüft worden. Dabei sei festgestellt worden, dass die Ausführungsfrist fälschlicherweise aus dem alten Erlass (BWI 7-70437/9#3) entnommen worden sei. Woraufhin die Indizes der Materialen/Stoffe in der Fachserie 17 Reihe 2 des Statistischen Bundesamts in der Tiefe dahin gehend geprüft worden seien, ob in diesen erheblichen Preisschwankungen vorkämen.

Für die Beurteilung sei der Zeitraum von Mai 2022 bist Oktober 2022 herangezogen worden. Mit der zweiten Bieterinformation vom 13.12.2022 sei die Bieterfrage vom 09.12.2022 beantwortet und der Entschluss mitgeteilt worden, dass weiterhin von einer Stoffpreisgleitklausel abgesehen würde, da bei der Interpretation der Indizes keine starken Schwankungen nach oben und unten aufgefallen seien. Da die Tendenz seit Juni eher fallend gewesen sei, würdedavon ausgegangen, dass es sich nicht um ein unkalkulierbares Preisrisiko handele. Mit der zweiten Bieterinformation seien die größten Positionen des LVs überprüft und dargelegt worden.

Mit Schriftsatz vom 23.01.2023 vertieft der Antragsgegner seinen Vortrag und trägt ergänzend vor, dass nach den Regelungen des Bundes vorgegeben sei, welche Stoffe besonderen Preisschwankungen unterliegen würden. Damit sei jedoch keine vollständige Risikoabwägung gemeint, und es sei weiterhin erforderlich, das Preisrisiko für den Beschaffungszeitraum zu prüfen. Entsprechend sei dies anhand der Indexentwicklungen der letzten Monate und den Erfahrungen aus anderen Verfahren abgeschätzt worden. Daraus habe sich kein ungewöhnliches Wagnis für die Kalkulation ergeben, und der Vergabevorschlag gebe daher ausdrücklich an, dass die stark gestiegenen Materialpreise der letzten Monate sich wieder stabilisieren und die Unternehmer somit weniger Wagnis haben würden.

Zudem habe die Antragstellerin ein Angebot eingereicht. Die Angebotsabgabe sei durch elf Bieter erfolgt, wobei die ersten drei Angebote vom Preis her dicht beieinander lägen. Somit sei eine Kalkulation offensichtlich möglich gewesen.

Ferner sei die Anfrage der Antragstellerin als allgemeine Anfrage zum Umgang mit der Stoffpreisgleitklausel zu verstehen und nicht als Hinweis auf ein unkalkulierbares Angebot. Somit fehle es an einer Darstellung des angeblich bestehenden Risikos. Die Entscheidung der Vergabestelle, keine Stoffpreisgleitklausel in das Vergabeerfahren einzubeziehen, sei mit den Bestimmungen des Vergabehandbuchs und den Sonderregeln des BMWSB-Erlasses vereinbar.

Die Beigeladene zu 1 stellt keinen Antrag, die Beigeladene zu 2 hat sich am Verfahren nicht beteiligt.

Wegen des übrigen Sachverhalts wird auf die Schriftsätze der Beteiligten, die Vergabeakte und das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 25.01.2023 Bezug genommen.

II.

Der zulässige Nachprüfungsantrag ist begründet. § 7 EU Abs. 1 Nr. 3 VOB/A ist eine über § 113 GWB, § 2 VgV anzuwendende bieterschützende Vorschrift. Der Antragsgegner bürdet der Antragstellerin ein ungewöhnliches Wagnis auf, indem er von den Anbietern feste Preise auch für die im Erlass des BMWSB vom 25.03.2022 zum Russland-Ukraine-Krieg genannten Stoffgruppen einfordert, obwohl zu Beginn des Krieges rund 30% der hiesigen Bitumenversorgung in Abhängigkeit von den Erdölimporten aus Russland erfolgen. Die Vergabekammer darf diesen und weitere Erlasse nicht als unmittelbar anzuwendendes Vergaberecht normativ anwenden, weil es sich um Binnenrecht der Behörden handelt. Sie wendet die Erlasse als unmittelbar zu würdigende Erkenntnisquelle des Sachverhalts an. Auch wenn zahlreiche eingegangene Angebote auf eine Einschätzung der Bieter hindeuten, der Markt rechne nicht mit weiteren Preissteigerungen, bleibt der öffentliche Auftraggeber im Bauvergaberecht verpflichtet, die Bieter mit einer Stoffpreisgleitklausel vor Preiserhöhungen zu schützen. Ob das Haushaltsrecht ihm auferlegt, die Klausel auch zum Schutz des öffentlichen Auftraggebers vor weiteren Preissenkungen anzuwenden, ist hier nicht zu entscheiden (vgl. nachfolgend zu 2).

1. Der Nachprüfungsantrag ist zulässig. Das Land ist als Gebietskörperschaft öffentlicher Auftraggeber nach § 99 Nr. 1 GWB. Das ihn vertretende Amt ist mit Außenwirkung nach § 79 NJG als Behörde vor Verwaltungsbehörden wie der Vergabekammer (vgl. § 158 GWB, § 168 Abs. 3 Satz 1 GWB) vertretungsberechtigt. Er ist auch intern die nach Vertretungserlass Niedersachsen Abschnitt III Abs. 4 Nr. 3, Vertretung des Landes durch nachgeordnete Stellen außerhalb gerichtlicher Verfahren (RdErl. d. StK vom 12.07.2012 – 201-01461/03 – (Nds. MBl. S. 578) VORIS 20120, zuletzt geändert durch ÄndRdErl. vom 23.03.2020 (Nds. MBl. 2021 S. 546) als eines der nachgeordneten Ämter des Niedersächsischen … und des Niedersächsischen … zuständige Behörde des Landes.

Der streitbefangene Auftrag übersteigt den für die Zuständigkeit der Vergabekammer maßgeblichen Schwellenwert gemäß § 106 Abs. 1 GWB. Der 4. Teil des GWB gilt nur für Aufträge, deren geschätzter Auftrags- oder Vertragswert ohne USt. die jeweiligen Schwellenwerte erreicht oder überschreitet, die nach den EU-Richtlinien festgelegt sind. Bei den ausgeschriebenen Leistungen handelt es sich um Bauleistungen, also um einen Bauauftrag i. S. d. § 103 Abs. 3 GWB. Für ihn gilt gemäß § 106 Abs. 2 Nr. 1 GWB i. V. m. Art. 4 der RL 2014/24/EU in der im Jahr 2022 geltenden Fassung ein Schwellenwert von 5.382.000 Euro netto. Diesen Wert übersteigt zwar nicht der hier streitige Auftrag (vgl. Ziffer II.2.6 Bekanntmachung), wohl aber das Volumen der gesamten Baumaßnahme (vgl. § 3 Abs. 6 VgV).

Die Antragstellerin ist gemäß § 160 Abs. 2 GWB antragsbefugt. Sie hat ein Interesse an dem Auftrag und sie hat fristgerecht ein Angebot abgegeben. Sie macht die Verletzung von Rechten durch die Nichtbeachtung von Vergabevorschriften geltend, indem sie die Beanstandungen gemäß Ziffer I erhebt. Der Antragsgegner habe eine Stoffpreisgleitklausel aufnehmen müssen.

Die Antragsbefugnis nach § 160 Abs. 2 GWB erfordert, dass der Antragsteller einen durch die behauptete Rechtsverletzung entstandenen oder drohenden Schaden darlegt. Er muss diejenigen Umstände aufzeigen, aus denen sich schlüssig die Möglichkeit eines solchen Schadens ergibt. An diese Voraussetzungen sind keine allzu hohen Anforderungen zu stellen. Es genügt, wenn der Bieter ein ernstzunehmendes Angebot abgegeben hat und schlüssig einen durch die behauptete Rechtsverletzung drohenden oder eingetretenen Schaden behauptet, also darlegt, dass durch den behaupteten Vergaberechtsverstoß seine Chancen auf den Zuschlag zumindest verschlechtert sein können (BVerfG, Urteil vom 29.07.2004 – 2 BvR 2248/04; Schäfer in: Röwekamp/Kus/Portz, GWB-Vergaberecht, § 160, Rn. 43 ff.). Ob tatsächlich der vom Bieter behauptete Schaden droht, ist nicht in der Zulässigkeit zu prüfen. Das ist eine Frage der Begründetheit (vgl. BGH, Beschluss vom 29.06.2006 – X ZB 14/06).

Die Antragsbefugnis entfällt nicht dadurch, dass die Antragstellerin trotz ihrer Kritik an den Vergabeunterlagen ein Angebot abgegeben hat. So wie einem Bieter, der wegen der angeblich vergaberechtswidrigen Unterlagen kein Angebot abgibt, das Interesse am Auftrag weiter zugesprochen wird (Kadenbach in: Willenbruch/Wieddekind, § 160, Rn. 29), so bleibt sie auch einem Bieter erhalten, der quasi unter Protest gegen bestimmte Inhalte der Vergabeunterlagen ein Angebot abgibt. Die Antragstellerin fordert hier weiter ein Verfahren mit Stoffpreisgleitklausel.

Die Antragstellerin hat die geltend gemachten Verstöße bezüglich der Wertung gegen die Vergaberechtsvorschriften gemäß § 160 Abs. 3 Satz 1 GWB vor Einreichen des Nachprüfungsantrags rechtzeitig gerügt. Gemäß § 160 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 GWB muss der Bieter aus den Vergabeunterlagen erkennbare Verstöße gegen Vergabevorschriften vor Einreichen des Nachprüfungsantrags gegenüber dem Auftraggeber rügen. Dazu setzen ihm § 160 Abs. 3 Nr. 2, 3 GWB eine Frist bis zum Ablauf der Angebotsabgabefrist. Angaben zur Stoffpreisgleitklausel sind nur in den Vergabeunterlagen zu erwarten. Daher geht die Vergabekammer im Weiteren von der Anwendung des § 160 Abs. 3 Nr. 3 GWB aus.

Die Antragstellerin erhob nach anfänglichen Bieterfragen am 12.12.2022 eine Rüge. Zu diesem Zeitpunkt gab der Antragsgegner noch den ….2022 als Angebotsabgabefrist vor. Die Antragstellerin erhob ihre Rüge damit rechtzeitig i. S. d. § 160 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 GWB. Die Rüge war ausdrücklich als solche bezeichnet und enthielt ein konkretes Verlangen, nämlich mit einer Stoffpreisgleitklausel ein ungewöhnliches Wagnis für die Kalkulation zu verhindern.

Die Antragstellerin erhob ihren Nachprüfungsantrag innerhalb der Frist des § 160 Abs. 3 Nr. 4 GWB. Nach der Nichtabhilfe der Bieterfragen vom 09.12.2022 erhob sie ihren Nachprüfungsantrag am 14.12.2022. Die Antragstellerin hielt also die Frist von 15 Tagen selbst dann ein, wenn man die ablehnende Antwort auf Bieterfragen bereits als Rügezurückweisung ansehen wollte. Der Nachprüfungsantrag ist somit zulässig.

2. Der Antragsgegner hat die Antragstellerin in ihren Rechten verletzt. Die Antragstellerin hat wie die Beigeladenen eigene bieterschützende Rechte aus § 97 Abs. 6 GWB. Diese bieterschützende Vorschrift verschafft ihnen einen Anspruch, dass der Antragsgegner die Bestimmungen über das Vergabeverfahren einhält. Hierzu gehört § 7 EU Abs. 1 Nr. 3 VOB/A als über § 113 GWB, § 2 VgV anzuwendende bieterschützende Vorschrift (vgl. Lampert in: Beck’scher Vergaberechtskommentar 3. Auflage 2019, VOB/A-EU, § 7, Rn. 51; Schranner in: Ingenstau/Korbion, VOB-Kommentar, § 7 EU VOB/A mit Verweis auf § 7 VOB/A, dort Rn. 41; offener Trutzel in: Ziekow/Völlink, Vergaberecht, VOB/A-EU, § 7 EU, Rn. 4).

Die Vergabekammer weist darauf hin, dass die auf der Seite des Antragsgegners eingeführten Erlasse keine unmittelbare normative Wirkung haben. Das gilt beginnend mit dem Erlass des BMWSB vom 25.03.2022 bis hin zu den vom Antragsgegner eingeführten Verfügungen des Niedersächsischen … vom 31.03.2022 und vom 06.07.2022. Es handelt sich um verwaltungsinternes Binnenrecht, dass von nachgeordneten Behörden verpflichtend anzuwendend ist, für außerhalb der Behördenhierarchie stehende Institutionen wie die Vergabekammer jedoch nicht zu einer Anwendungspflicht führt.

Überdies würde ein Bundeserlass, der unmittelbar die Landesverwaltungen binden wollte, gegen das haushalterische Selbstbestimmungsrecht des Landes verstoßen. Es bedarf daher zur Umsetzung in das Landesrecht einer Übernahmeregelung, so wie u.a. mit den Erlassen des niedersächsischen MF (2113-26041) geschehen (zuletzt mit Erlass vom 12.12.2022). Das … hat das mit Verfügung vom 31.03.2020 und vom 06.07.2022 nahtlos adaptiert. Die Vergabekammer berücksichtigt diese Verwaltungsvorschriften als wichtige Erkenntnisquellen, um daraus eine praxisnahe aktuelle Einschätzung der Situation zu gewinnen. Die Erlasse und Verfügungen sind daher aus Sicht der Vergabekammer nicht unmittelbar anzuwendendes Vergaberecht (vgl. VK Westfalen, Beschluss vom 12.07.2022, VK 3-24/22, Rn. 56), sondern unmittelbar zu würdigender Sachverhalt.

Nach § 7 EU Abs. 1 Nr. 3 VOB/A darf dem Auftragnehmer kein unzumutbares Wagnis aufgebürdet werden für Umstände und Ereignisse, auf die er keinen Einfluss hat und deren Einwirkungen auf die Preise er nicht im Voraus schätzen kann. Dieser Text gliedert sich in drei Tatbestandsvoraussetzungen, nämlich dass

1. der Auftraggeber dem Auftragnehmer ein Wagnis aufbürdet, sei es durch die Leistungsbeschreibung oder durch die Vertragsbedingungen;

2. die Umstände, die das Wagnis ausmachen, sich dem Einflussbereich des Auftragnehmers entziehen müssen,

3. das Wagnis dem Auftragnehmer eine fachgerechte Kostenschätzung und Preiskalkulation unter Einpreisung eines Wagnisvorbehalts unmöglich macht.

Hier besteht kein Zweifel daran, dass der Auftraggeber dem Auftragnehmer ein Wagnis auferlegt, indem er von den Anbietern feste Preise für alle Positionen des Leistungsverzeichnisses einfordert, obwohl durch den Krieg zwischen Russland und der Ukraine und die verhängten Sanktionen erhebliche Veränderungen in der Bitumenversorgung bestehen. Der Erlass des BMWSB vom 25.03.2022 spricht davon, dass rund 30% der hiesigen Bitumenversorgung in Abhängigkeit von Russland erfolgen. Auch unter Berücksichtigung von Kompensationsimporten aus anderen Ländern gehört Russland unverändert zu den weltweit größten Erdölproduzenten, so dass weiter ein Einfluss auf den hiesigen Markt, auch bei einem Importstopp, nicht grundsätzlich ausgeschlossen werden kann.

Das Risiko ist für den vorliegenden Bauauftrag auch nicht unerheblich. Der Erlass des BMWSB vom 25.03.2022 sah unter Ziffer I.2. als Wesentlichkeitsschwelle vor, dass der Wert der Betriebsstoffe ein Prozent der geschätzten Auftragssumme übersteigen müsse. Dies wurde mit Erlass vom 22.06.2022 unter Ziffer II.2. auf 0,5 Prozent gesenkt. Hier beträgt der von der Vergabekammer anhand der vom Antragsgegner benannten Positionen des Leistungsverzeichnis geschätzte Wert der Bitumenprodukte mindestens 12% des Auftragswertes. Es handelt sich daher klar um eine kalkulationsrelevante Größe.

Ebenso ist für die Vergabekammer offensichtlich, dass sich die Umstände, die das Wagnis ausmachen, dem Einflussbereich des Auftragnehmers entziehen. Das Wagnis ist durch den Krieg zwischen Russland und der Ukraine entstanden. Kein Verfahrensbeteiligter hat hierauf Einfluss.

Die dritte Voraussetzung erfordert, dass das Wagnis dem Auftragnehmer eine fachgerechte Kostenschätzung und Preiskalkulation einschließlich eines angemessenen Wagnisvorbehalts unmöglich macht. Nur dies ist zwischen den Verfahrensbeteiligten streitig. Der Antragsgegner bestreitet ein solches Risiko. Er verweist darauf, dass er die Preisentwicklung der letzten Monate aus der Fachserie 17, Reihe 2 des Statistischen Bundesamts ausgewertet habe. Er habe eine Stabilisierung der Preisentwicklung festgestellt. Daher seien ungewöhnlichen Preisschwankungen nicht zu erwarten.

Zudem habe es elf Angebote mit festen Preisen gegeben, darunter das der Antragstellerin. Die geschätzte Vergabesumme sei deutlich unterschritten worden, auch durch das Angebot der Antragstellerin. Der Antragsgegner sieht sich dadurch in seiner Einschätzung bestätigt, dass die Unternehmer weniger Wagnis hätten.

Diese Herleitung ist folgerichtig, wäre zu einem Zeitpunkt ohne besondere Krise oder in einer Phase erkennbaren Abflauens einer punktuell aufgetretenen Krise nachvollziehbar und ermessensfehlerfrei.

Ohne Krise ist es ohne weiteres nachvollziehbar, aus einer stabilisierten preislichen Entwicklung der jüngsten Vergangenheit abzuleiten, dass diese preisliche Entwicklung auch in naher Zukunft stabil verlaufen werde.

Auch bei einer Krise in Form eines singulären Ereignisses wie einer Schiffshavarie oder einer einzelnen Naturkatastrophe ist es sehr gut nachvollziehbar, dass die Auswirkungen dieses Ereignisses mit zunehmendem zeitlichem Abstand zum Ereignis immer geringer ausfallen und sich stabilisieren werden. Die ungewöhnlich hohe Zahl der Angebote zu überdies günstigen Preisen deutet darauf hin, dass die am Markt tätigen Bieter die Marktlage so interpretieren. Das ist für die Bieter ohne weiteres zulässig, weil sie frei darin sind, wie sie anbieten möchten.

Das Vergaberecht verpflichtet in erster Linie den öffentlichen Auftraggeber, sich wettbewerbsrechtlich fair zu verhalten. Dazu gehört jedenfalls im Bauvergaberecht das Verbot der Aufbürdung eines ungewöhnlichen Wagnisses. Der Antragsgegner ist trotz Schriftsatznachlass der Aufforderung, die von ihm behaupteten Erlaubnistatbestände für den Verzicht auf die Vereinbarung einer Stoffpreisgleitklausel nachzuweisen, nicht nachgekommen. Die in der mündlichen Verhandlung und im nachgelassenen Schriftsatz von ihm dargestellten fünf Ausnahmetatbestände nach Erlasslage sind erfüllt.

Für die Annahme des Antragsgegners, die Stoffpreisgleitklausel sei nur für Preiserhöhungen und nicht für Preissenkungen anzuwenden, fehlt es an einer Grundlage. Die Auffassung erscheint insbesondere haushaltsrechtlich bedenklich, was aber hier nicht zu prüfen ist.

Das von ihm vorgelegte Besprechungsprotokoll vom Mai 2022 enthält einen kurzen Satz zur Anwendung der Stoffpreisgleitklausel, der sich zwanglos auch als Auftrag an den freien Planer verstehen lässt, die Ausführungsfristen so kurz zu setzen, dass die Anwendungsgrenze für die Stoffpreisgleitklausel von einem Monat unterschritten wird. Eine entsprechende Praxis hat der Antragsgegner in der mündlichen Verhandlung bereits mit der Abkehr von der frühzeitigen, langfristig projektierten Vergabe wichtiger Gewerke im Volumen von 80% der Kostenschätzung nach DIN 276 angedeutet.

Die Vergabekammer weist die Annahme des Antragsgegners aus der mündlichen Verhandlung, durch das Nachprüfungsverfahren entstünden möglicherweise Preissteigerungen, zurück. Der Antragsgegner ist der strukturierten Darstellung der Antragstellerin, es liege bereits jetzt eine Bauverzögerung vor, die zu Nachträgen nach VOB/B führen könne, nicht substantiiert entgegengetreten. Nachträge nach § 6 Abs. 5 VOB/B erscheinen daher bereits jetzt möglich.

Dem Antragsgegner steht mit der Anwendung der Stoffpreisgleitklausel ein schon länger eingeführtes, einfaches und effizientes Verfahren zur Verfügung, dass sowohl das Risiko von Preissteigerungen zugunsten des Auftragnehmers, als auch das Risiko von Preissenkungen zugunsten des Auftraggebers in fairer und transparenter Weise wettbewerbskonform verteilt.

Zu dem grundsätzlich anzuwendenden Verfahren nach Formblatt 225 VHB wurde jüngst eine weitere vereinfachte Möglichkeit nach dem Formblatt 225a VHB eingeführt, welches es dem Auftraggeber ermöglicht, für jeden Stoff (GPV) die preislichen Veränderungen zu ermitteln.

Bei Anwendung des Formblattes 225 VHB muss der Auftraggeber noch zum Zeitpunkt der Erstellung der Vergabeunterlagen für jeden Stoff einen Basiswert 1 ermitteln und vorgeben. Daraus errechnet er anhand des Vergleichs der Indexe mit der Formel:

Basiswert 1 x Index Eröffnung der Angebote = Basiswert 2

Index zum Zeitpunkt der Erstellung von Ausschreibungsunterlagen den Basiswert zwei, also den Indexwert zum Zeitpunkt der Angebotsabgabe. Daraus errechnet sich weiter mit der Formel:

Basiswert 2 x Index Abrechnungszeitpunkt = Basiswert 3

Index Eröffnung der Angebote der Basiswert 3 zum Zeitpunkt der Leistungserbringung durch den Auftragnehmer.

Letzteres ist der Preis, der abzurechnen ist. Die Mehr- und Minderkostenberechnung nach Formblatt 225 VHB ist vom Angebot abgekoppelt und erfolgt bei Rechnungsstellung separat als eine zusätzliche OZ (für alle Bieter gleich). Nur der Index und die Mengen sind variabel.

Das neue Formblatt 225a VHB ist für den Auftraggeber einfacher. Es verzichtet auf die Ermittlung und Vorgabe des Basiswerts 1. Hier gibt jeder Bieter seinen Basiswert 2 ein. Es folgt die obige Berechnung. Weder die Antragstellerin noch die Vergabekammer können den Umstand beeinflussen, dass es nach Darstellung des Antraggegners hierfür noch kein vorgefertigtes Tool gebe (vgl. aber Verfügung … vom 06.07.2022, Blatt 3 VHB Arbeitshilfe).

Der Antragsgegner hat mit der Einwendung aus der mündlichen Verhandlung nicht überzeugen können, er sei berechtigt, die von ihm erwarteten Preissteigerungen und Preissenkungen zu saldieren und deshalb auf die Vereinbarung einer Preisgleitklausel zu verzichten. Eine Sicherheit oder Wahrscheinlichkeit, dass den möglicherweise steigenden Preisen andere sinkende Preise entgegenstehen, gibt es nicht. Es handelt sich um eine Spekulation des Antragsgegners, für die er keine sachliche Grundlage hat benennen können. Der Antragsgegner hat auch mit nachgelassenem Schriftsatz nicht mit vergaberechtlichen Argumenten überzeugend erläutern können, warum er die Vereinbarung einer Stoffpreisgleitklausel ablehnt.

Die lineare Prognose aus den Ereignissen der Vergangenheit auf die Ereignisse der Zukunft ist bei dem Krieg zwischen Russland und der Ukraine unmöglich, weil der unberechenbare Verlauf des Krieges einschließlich der ebenfalls unberechenbaren wirtschaftlichen Folgen jederzeit zu nicht vorhersehbaren spontanen Erweiterungen führen kann. Es ist jederzeit möglich, dass nach dem Wegfall von 30% bisherigen Bitumenversorgung der Markt weitere Veränderungen erleidet, die zu großen Preisausschlägen führen können.

Die hier vorliegende Vergabe ohne Berücksichtigung einer Stoffpreisgleitklausel greift in den Wettbewerb ein, weil sie Bieter bevorteilt, die in der Lage sind, sich mit einer erheblichen Materialbevorratung von kurzfristigen Preisschwankungen unabhängig zu machen. Dies verstößt tendenziell gegen § 97 Abs. 4 GWB, die Verpflichtung, mittelständische Unternehmen zu fördern. Der Konflikt wurde in der mündlichen Verhandlung deutlich, als die Beigeladene zu 1 auf ihre umfangreichen Lagermöglichkeiten verweisen konnte. Die Vergabekammer hat allerdings keinen Zweifel daran, dass auch die Beigeladene zu 1 zum Mittelstand gemäß der Definition des Statistischen Bundesamts in Anlehnung an die Empfehlung (2003/361/EG) der Europäischen Kommission (weniger als 250 Mitarbeiter und weniger als 50 Mio. Umsatz jährlich) gehört.

Zwar hat der BGH in zwei Entscheidungen zu Sachverhalten des Jahres 2008 (Urteil vom 01.10.2014, VII ZR 344/13; Urteil vom 24.01.2018, VII ZR 219/14) entschieden, dass eine Stoffpreisgleitklausel überraschend im Sinne des § 305c BGB sei und nicht Vertragsbestandteil werde. Bei seiner Entscheidung im Jahr 2014 nahm der BGH an, dass eine ARGE aus zwei großen Bauunternehmen eine Stoffpreisgleitklausel nicht erkennen könne, auch wenn neben der vertraglichen Regelung den Ausschreibungsunterlagen ausdrücklich ein Verzeichnis für die Stoffpreisgleitklausel und ein Berechnungsbeispiel beigefügt war. Die seinerzeit verwendete Stoffpreisgleitklausel habe dazu geführt, dass der Auftragnehmer bei der Bildung seiner Angebotspreise nicht auf die Einkaufspreise zum Zeitpunkt seiner Angebotsabgabe abstellen konnte, sondern den vom Auftraggeber festgesetzten Marktpreis zugrunde legen musste. Andernfalls wäre er bei fallenden Stoffpreisen Gefahr gelaufen, eine geringere Vergütung als seinen tatsächlichen Einkaufspreis zu erhalten. Bei einer Halbierung des Marktpreises sei es möglich, dass der Auftragnehmer für seine erbrachte Leistung keine Gegenleistung erlange. In der späteren Entscheidung (Urteil vom 24.01.2018, VII ZR 219/14) ging es um eine ähnliche Stoffpreisgleitklausel. Der BGH ging auch hier davon aus, dass es sich um eine überraschende Klausel im Sinne des § 305c BGB handele. Zwar habe der Auftraggeber den aktuell ermittelten und realistischen Preis zugrunde gelegt, jedoch sei der Berechnungsmodus ungewöhnlich. Trotz branchenüblicher Verwendung sei die Stoffpreisgleitklausel für den vertragstypischen Durchschnittskunden, also Bauunternehmer überraschend.

Die Kritik des BGH ist auf den hier vorliegenden Fall nicht übertragbar. Der Berechnungsmodus ist hier einfacher als in den vom BGH entschiedenen Einzelfällen. Eine generalisierende Übertragung der Rechtsprechung des BGH auf den vorliegenden Fall ist daher nicht geboten.

Die VK Bund entschied mit Beschluss vom 19.10.2022 (VK 1-85/22), dass in dem dort anhängigen Fall der Unternehmer keinen Anspruch auf eine Preisanpassungsklausel habe. Nachdem bei der Vergabe von Lieferleistungen das allgemeine Verbot für öffentliche Auftraggeber, den Bietern ungewöhnliche Wagnisse aufzubürden entfallen ist, sei eine Preisanpassungsklausel nur dann anzuordnen, wenn den Bietern eine vernünftige kaufmännische Kalkulation unzumutbar sei. Der Antragstellerin sei eine Kalkulation trotz der aktuell gestiegenen Preise möglich, weil sie in der laufenden Angebotsabgabefrist die Preiserhöhung bereits in der Kalkulation des Angebots berücksichtigen könne. Außerdem sei sie mit den fest anzubietenden Preisen nicht für die gesamte Vertragslaufzeit von drei Jahren gebunden. Sie könne den Vertrag bereits vorzeitig bis zum Ablauf eines jeden Kalenderjahres kündigen. Überdies sei eine Preisanpassung gemäß § 313 BGB nicht ausgeschlossen. Störungen in der Lieferkette seien kein Grund für eine Preisanpassung, denn eine Preisanpassung löse nicht das Problem, dass ein Produkt nicht mehr lieferbar sei. Die Kalkulation von Risikoaufschlägen führe nicht dazu, dass die Angebote in vergaberechtlich bedenklicher Weise nicht vergleichbar seien. Unterschiedliche Risikoannahmen einzelner Unternehmen seien nicht auf ein mögliches vergaberechtswidriges Verhalten des Auftraggebers zurückzuführen, sondern auf die unternehmerische Freiheit der Bieter.

Auch dieser Fall ist hier nicht übertragbar, weil in der VgV eine dem § 7 EU Abs. 1 Nr. 3 VOB/A vergleichbare Regelung fehlt.

Die Vergabekammer Westfalen (Beschluss vom 12.07.2022, VK 3-24/22) hat für einen Bauauftrag entschieden, dass der Ukrainekrieg als Ereignis anzusehen ist, dass der Antragstellerin ohne Preisgleitklausel eine kaufmännisch vernünftige Kalkulation jedenfalls im April 2022 unmöglich machte. Dem folgt die Vergabekammer Niedersachsen auch für die aktuelle Lage, weil der Krieg nicht vorbei ist, und das BMWBS seine Einschätzung im jüngsten Erlass wieder verlängert hat.

3. Gemäß § 168 GWB trifft die Vergabekammer die geeigneten Maßnahmen, um eine Rechtsverletzung zu beseitigen und eine Schädigung der betroffenen Interessen zu verhindern. Sie ist dabei an die Anträge nicht gebunden und kann auch unabhängig davon auf die Rechtmäßigkeit des Vergabeverfahrens einwirken.

Hier liegt ein Grund vor, mit Maßnahmen auf die Rechtmäßigkeit des Verfahrens einzuwirken. Die Zurückversetzung auf den Zeitpunkt vor Versand der Vergabeunterlagen ist das mildeste der geeigneten Mittel um die streitgegenständlichen Rechtsverletzungen zu heilen, weil die festgestellten und zuvor gerügten Fehler nicht in der Bekanntmachung, sondern nur in der Gestaltung der Vergabeunterlagen liegen. Eine weitere Zurückversetzung aus eigener Intention steht im freien Ermessen des Antragsgegners.

4. Zur Vermeidung weiterer Nachprüfungsverfahren gibt die Vergabekammer folgenden Hinweis:

Nach Ziffer 4 des Formblatts 242 möchte der Antragsgegner bei der Wertung der Preise nicht nur die Bauleistungspreise würdigen, sondern auch den abgeforderten Wartungspreis für 4 Jahre. Das ist im Sinne des § 16d EU Abs. 2 Nr. 6 VOB/A zulässig und zu begrüßen, sollte im weiteren Verfahren auch so angewandt werden.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 182 GWB.

Die in Ziffer 2 des Tenors festgesetzte Gebühr ergibt sich aus einer Interpolation des Auftragswertes innerhalb des Gebührenrahmens gemäß § 182 Abs. 2 GWB. Die von der Vergabekammer festzusetzende regelmäßige Mindestgebühr beträgt 2.500 Euro, die Höchstgebühr 50.000 Euro und die Höchstgebühr in Ausnahmefällen 100.000 Euro.

Die Gebührenermittlung erfolgt anhand einer Gebührentabelle des Bundeskartellamtes in der zzt. gültigen Fassung vom Dezember 2009. Hiernach wird der Mindestgebühr von 2.500 Euro eine Ausschreibungssumme von bis zu 80.000 Euro zugeordnet und dem regelmäßigen Höchstwert von 50.000 Euro eine Ausschreibungssumme von 70 Mio. Euro (höchste Summe der Nachprüfungsfälle 1996 – 1998) gegenübergestellt. Dazwischen wird interpoliert.

Nach dem Angebot der Antragstellerin beträgt ihr Angebotspreis einschließlich der Wartungskosten für 4 Jahre … Euro brutto. Dieser Betrag entspricht dem mutmaßlichen Interesse der Antragstellerin am Auftrag. Somit beträgt der Verfahrenswert … Euro brutto.

Bei einer Vergabesumme von … Euro brutto ergibt sich eine Gebühr in Höhe von … Euro. Diese Gebühr schließt einen durchschnittlichen sachlichen und personellen Aufwand ein. Gutachterkosten oder Kosten durch Zeugenvernehmungen in der mündlichen Verhandlung sind nicht angefallen.

Die in Ziffer 3 des Tenors verfügte Kostenlast folgt aus § 182 Abs. 3 Satz 1 GWB. Danach hat ein Beteiligter, soweit er im Nachprüfungsverfahren unterliegt, die Kosten zu tragen. Der Begriff der Kosten umfasst sowohl die Gebühren, als auch die Auslagen der Vergabekammer.

Der Antragsgegner ist jedoch von der Pflicht zur Entrichtung der Kosten gemäß § 182 Abs. 1 Satz 2 GWB i. V. m. § 8 Abs. 1 Nr. 3 BVerwKostG befreit (vgl. OLG Celle, Beschluss vom 13.07.2005, Az.: 13 Verg 9/05; OLG Dresden, Beschluss vom 25.01.2005, Az.: WVerg 0014/04). Zwar ist das BVerwKostG mit Wirkung vom 15.08.2013 aufgehoben worden, jedoch ist es aufgrund der starren Verweisung aus § 182 Abs. 1 Satz 2 GWB auf das BVerwKostG in der Fassung vom 14.08.2013 hier weiter anzuwenden. Inhaltlich entspricht die dortige Regelung § 8 BGebG.

Gemäß Ziffer 4 des Tenors hat der Antragsgegner der Antragstellerin die zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung entstandenen notwendigen Aufwendungen gemäß § 182 Abs. 4 Satz 1 GWB zu erstatten. Aufwendungen der Beigeladenen zu 1 sind nicht erstattungsfähig. Sie hat zwar an der mündlichen Verhandlung aktiv teilgenommen, aber keinen Antrag gestellt.

IV.

(…)

VergMan ® – Innovativer Rahmenvertrag für Bauleistungen zum Ausbau von Leer-Wohnungen

VergMan ® - Innovativer Rahmenvertrag für Bauleistungen zum Ausbau von Leer-Wohnungen

vorgestellt von Thomas Ax

Der Leer-Wohnungsausbau ist dadurch gekennzeichnet, dass pro Wohnung regelmäßig mehrere Gewerke in unterschiedlicher Intensität auszuführen sind. Zudem gibt es mehrere Typen von Leerwohnungen (Altbau, industrielle Bauweise) und die Wohnungen sind innerhalb des Stadtgebietes (Süd, Ost, Nord, West) verteilt. Die Einzelbeauftragung erfordert ein kurzfristiges Handeln der Auftraggeberin, da die Leerwohnungen für die Auftragsdurchführung nur kurze Zeit zur Verfügung stehen. Die Praxis der letzten Jahre hat gezeigt, dass sich je Wohnung spezielle Kriterien aufstellen lassen, nach denen die Auswahl des konkreten Leistungserbringers erfolgen kann. Dies sind insbesondere der Wohnungstyp (Altbau/industrielle Bauweise), das intensivste Gewerk und die Lage im Stadtgebiet. Zudem entscheiden meist die Kapazitäten der angefragten Rahmenvertragspartner über die Beauftragung mit. Dieses System der Auswahl der konkreten Vertragspartner soll beibehalten werden.

Die Auftraggeberin führt ein Verhandlungsverfahren mit vorherigem Teilnahmewettbewerb für die Vergabe von Rahmenverträgen zur Erbringung von Bauleistungen zum Leerwohnungsausbau durch. Es sollen bis zu 15 Unternehmen als Rahmenvertragspartner gebunden werden, die per Einzelabruf beim Ausbau von Leerwohnungen, insbesondere in den Gewerken Maler, Bodenleger, Sanitär, Heizung, Fliesenleger und Elektro sowie bzgl. diverser Nebenleistungen (Demontage, Entsorgung, Maurer, Trockenbau, Schlosser, Reinigung) tätig werden. Die Wohnungen sind im Gebiet der Stadt verteilt.

Objektive Kriterien für die Auswahl der begrenzten Zahl von Bewerbern:

Referenzen (Einschlägigkeit, Anzahl) 50 %, Personalausstattung (Anzahl der Arbeitnehmer) 30 %, Umsatzangaben (Gesamtumsatz, spezifischer Umsatz) 20 %.

Teilnahmebedingungen

Befähigung zur Berufsausübung einschließlich Auflagen hinsichtlich der Eintragung in einem Berufs- oder Handelsregister

Auflistung und kurze Beschreibung der Bedingungen:

Für die Abgabe des Teilnahmeantrages sind die von der Vergabestelle vorgegebenen Formulare zu verwenden und ausgefüllt abzugeben. Mit dem Teilnahmeantrag sind folgende Unterlagen, Nachweise und Erklärungen vorzulegen:

1) Nachweis über aktuell gültige Eintragung in ein Berufsregister und/oder Handelsregister gemäß Anhang XI der Richtlinie 2014/24/EU des Europäischen Parlamentes und des Rates vom 26. Februar 2014;

2) Eigenerklärung, dass in der Person des Bewerbers keine Ausschlussgründe nach §§ 123 und 124 GWB vorliegen;

3) Eigenerklärung, dass keine Ausschlussgründe nach § 21 AEntG, § 98c AufenthG, § 19 MiLoG und § 21 SchwarzarbG vorliegen;

4) Kurze Unternehmensdarstellung (insbesondere Gesellschaftsstruktur, evtl. Konzernzugehörigkeit bzw. wirtschaftliche Verflechtung, Geschäftsfelder);

5) Bewerbergemeinschaften haben mit ihrem Teilnahmeantrag eine von allen Mitgliedern rechtsverbindlich unterzeichnete Erklärung abzugeben, in der – die Bildung einer Arbeitsgemeinschaft im Auftragsfall erklärt wird:

– alle Mitglieder aufgeführt sind,

– ein von allen Mitgliedern gegenüber dem Auftraggeber im Vergabeverfahren und darüber hinaus uneingeschränkt für jedes Mitglied bevollmächtigter Vertreter bezeichnet ist und -die gesamtschuldnerische Haftung aller Mitglieder erklärt wird.

6) Eine besondere Rechtsform der Bietergemeinschaft und/oder Arbeitsgemeinschaft wird nicht vorgeschrieben. Mehrfachbewerbungen, d. h. parallele Beteiligung als Einzelbieter und gleichzeitig als Mitglied einer Bietergemeinschaft, sind unzulässig. Die Vergabestelle wertet es jedoch nicht als unzulässige Doppelbewerbung, wenn Nachunternehmer von verschiedenen Bietern bzw. Bietergemeinschaften eingebunden werden bzw. Mitglied einer Bietergemeinschaft sind. Zwingende Maßgabe ist hierbei jedoch, dass der Nachunternehmer keine Kenntnis über die Angebotspreise der relevanten Bieter/Bietergemeinschaften hat, bei denen er Nachunternehmer ist. Dies ist nach Aufforderung durch rechtsverbindliche Erklärung des jeweiligen Nachunternehmers gegenüber der Vergabestelle zu versichern. Im Falle einer unzulässigen Doppelbewerbung müssen zur Wahrung des Wettbewerbsprinzips beide betroffenen Bieter/Bietergemeinschaften ausgeschlossen werden. Mehrfachbewerbungen sind auch Bewerbungen rechtlich unselbständiger Niederlassungen eines Bieters;

7) Geforderte Eigenerklärungen sind von jedem Mitglied einer Bietergemeinschaft separat zu unterzeichnen, geforderte Nachweise separat vorzulegen und zusammen mit dem Teilnahmeantrag abzugeben. Bedient sich der Bieter/die Bietergemeinschaft eines Nachunternehmers und beruft er/sie sich auf dessen technische, berufliche, wirtschaftliche und/oder finanzielle Leistungsfähigkeit (Eignungsleihe), so hat er/sie die Nachweise und Erklärungen in entsprechender Weise auch von dem Nachunternehmer mit dem Teilnahmeantrag vorzulegen, auf dessen Eignung er/sie sich beruft;

8) Wenn für die geforderten Nachweise keine Gültigkeitsdauer angegeben ist, dürfen sie zum Zeitpunkt des Schlusstermins für den Eingang der Angebote nicht älter als 12 Monate sein. Eigenerklärungen sind rechtsverbindlich zu unterzeichnen, mit Datum zu versehen und im Original mit dem Teilnahmeantrag vorzulegen;

9) Sofern sich der Bieter/die Bietergemeinschaft zum Nachweis der Eignung auf Ressourcen Dritter/Nachunternehmen/konzernverbundener Unternehmen berufen möchte, muss er/sie spätestens auf Verlangen des Auftraggebers nachweisen, dass ihm/ihr die Ressourcen des Drittunternehmens für die Auftragsausführung in tatsächlich geeigneter Weise zur Verfügung stehen werden (Verpflichtungserklärung);

10) Der Auftraggeber behält sich vor, fehlende oder unvollständige Unterlagen bis zum Ablauf einer von der Vergabestelle zu bestimmenden Nachfrist nachzufordern. Gleiches gilt für die Korrektur fehlerhafter Unterlagen;

11) Der Auftraggeber behält sich vor, die Bestätigung der gemachten Angaben durch weitergehende Nachweise bzw. Originale der eingereichten Kopien zu verlangen.

Wirtschaftliche und finanzielle Leistungsfähigkeit

Auflistung und kurze Beschreibung der Eignungskriterien:

1) Eigenerklärung über den Nettogesamtumsatz des Bewerbers der letzten 3 Geschäftsjahre;

2) Eigenerklärung über den Nettoumsatz des Bewerbers der letzten 3 Geschäftsjahre für Leistungen, die mit dem Auftragsgegenstand vergleichbar sind;

3) Der Nachweis der Betriebshaftpflichtversicherung mit den Deckungssummen in Höhe von [Betrag gelöscht] EUR für Personenschäden, [Betrag gelöscht] EUR für Sachschäden und [Betrag gelöscht] EUR für Vermögensschäden und sonstige Schäden. Die Maximierung der Ersatzleistungen muss mindestens das 2-fache der genannten Deckungssummen pro Jahr betragen. Der Nachweis des Versicherungsschutzes kann durch eine Bestätigung der Versicherung (z. B. in Form einer Kopie der Versicherungspolice) geführt werden. Bei Nichtbestehen der geforderten Versicherung oder Unterschreitung der Deckungssummen sind mit dem Teilnahmeantrag eine Erklärung des Versicherers und eine Eigenerklärung des Bewerbers vorzulegen, dass im Auftragsfall der Versicherungsschutz mit den geforderten Deckungssummen abgeschlossen wird;

4) Geforderte Eigenerklärungen sind von jedem Mitglied einer Bietergemeinschaft separat zu unterzeichnen, geforderte Nachweise separat vorzulegen und zusammen mit dem Teilnahmeantrag abzugeben. Bedient sich der Bieter/die Bietergemeinschaft eines Nachunternehmers und beruft er/sie sich auf dessen wirtschaftliche und/ oder finanzielle Leistungsfähigkeit (Eignungsleihe), so hat er/sie die Nachweise und Erklärungen in entsprechender Weise auch von dem Nachunternehmer mit dem Teilnahmeantrag vorzulegen, auf dessen Eignung er/sie sich beruft;

5) Beruft sich der Bewerber/die Bewerbergemeinschaft zum Nachweis der Eignung auf die finanzielle und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit Dritter/Nachunternehmen/konzernverbundener Unternehmen haben sich der Bewerber/die Bewerbergemeinschaft und der Dritter/Nachunternehmer/das konzernverbundene Unternehmen gegenüber dem Auftraggeber zu verpflichten, im Falle der Auftragsvergabe an den Bewerber/die Bewerbergemeinschaft gemeinsam für die Auftragsausführung entsprechend dem Umfang der Eignungsleihe zu haften;

6) Wenn für die geforderten Nachweise keine Gültigkeitsdauer angegeben ist, dürfen sie zum Zeitpunkt des Schlusstermins für den Eingang der Angebote nicht älter als 12 Monate sein. Eigenerklärungen sind rechtsverbindlich zu unterzeichnen, mit Datum zu versehen und im Original mit dem Teilnahmeantrag vorzulegen;

7) Sofern sich der Bieter/die Bietergemeinschaft zum Nachweis der Eignung auf Ressourcen Dritter/Nachunternehmen/konzernverbundener Unternehmen berufen möchte, muss er/sie spätestens auf Verlangen des Auftraggebers nachweisen, dass ihm/ihr die Ressourcen des Drittunternehmens für die Auftragsausführung in tatsächlich geeigneter Weise zur Verfügung stehen werden (Verpflichtungserklärung);

8) Der Auftraggeber behält sich vor, fehlende oder unvollständige Unterlagen bis zum Ablauf einer von der Vergabestelle zu bestimmenden Nachfrist nachzufordern. Gleiches gilt für die Korrektur fehlerhafter Unterlagen;

9) Der Auftraggeber behält sich vor, die Bestätigung der gemachten Angaben durch weitergehende Nachweise bzw. Originale der eingereichten Kopien zu verlangen.

Technische und berufliche Leistungsfähigkeit

Auflistung und kurze Beschreibung der Eignungskriterien:

1) Tabellarische Referenzaufstellung der Referenzen der letzten 5 Jahre im Hinblick auf die ausgeschriebenen Leistungen, jeweils unter konkreter Benennung des Auftragsgebers nebst Ansprechpartner und dessen Erreichbarkeit, des Auftragsgegenstandes, der Laufzeit und Abschlusses des Projektes, der Anzahl der eingesetzten Mitarbeiter und einer kurzen Beschreibung der Leistungen;

2) Angaben über die Anzahl der in den letzten 3 Geschäftsjahren jahresdurchschnittlichen beschäftigten Arbeitskräfte unter Angabe der Qualifikation;

3) Geforderte Eigenerklärungen sind von jedem Mitglied einer Bietergemeinschaft separat zu unterzeichnen, geforderte Nachweise separat vorzulegen und zusammen mit dem Teilnahmeantrag abzugeben. Bedient sich der Bieter/die Bietergemeinschaft eines Nachunternehmers und beruft er/sie sich auf dessen technische und berufliche Leistungsfähigkeit (Eignungsleihe), so hat er/sie die Nachweise und Erklärungen in entsprechender Weise auch von dem Nachunternehmer mit dem Teilnahmeantrag vorzulegen, auf dessen Eignung er/sie sich beruft;

4) Wenn für die geforderten Nachweise keine Gültigkeitsdauer angegeben ist, dürfen sie zum Zeitpunkt des Schlusstermins für den Eingang der Angebote nicht älter als 12 Monate sein. Eigenerklärungen sind rechtsverbindlich zu unterzeichnen, mit Datum zu versehen und im Original mit dem Teilnahmeantrag vorzulegen;

5) Sofern sich der Bieter/die Bietergemeinschaft zum Nachweis der Eignung auf Ressourcen Dritter/Nachunternehmen/konzernverbundener Unternehmen berufen möchte, muss er/sie spätestens auf Verlangen des Auftraggebers nachweisen, dass ihm/ihr die Ressourcen des Drittunternehmens für die Auftragsausführung in tatsächlich geeigneter Weise zur Verfügung stehen werden (Verpflichtungserklärung);

6) Nimmt der Bewerber/die Bewerbergemeinschaft die Kapazitäten anderer Unternehmen für die berufliche Leistungsfähigkeit in Anspruch, so muss dieses Unternehmen die (Teil-) Leistung ausführen, für die diese Kapazitäten benötigt werden;

7) Der Auftraggeber behält sich vor, fehlende oder unvollständige Unterlagen bis zum Ablauf einer von der Vergabestelle zu bestimmenden Nachfrist nachzufordern. Gleiches gilt für die Korrektur fehlerhafter Unterlagen;

8) Der Auftraggeber behält sich vor, die Bestätigung der gemachten Angaben durch weitergehende Nachweise bzw. Originale der eingereichten Kopien zu verlangen.

Möglicherweise geforderte Mindeststandards:

Mindestens 2 Referenzen der letzten 5 Jahre (in der Bauphase oder bereits abgeschlossen), die mit den ausgeschriebenen Leistungen vergleichbar sind.

Vorlage der Fachkundenachweise (der Handwerkskammer, der IHK, Zertifikate, Zeugnisse oder vergleichbare Nachweise) für alle folgenden Gewerke: Maler und Tapezierer, Fußbodenleger, Elektro, Sanitär/Heizung, Fliesen, Tischer/Glaser.

Bedingungen für die Ausführung des Auftrags:

Bewerbergemeinschaften haben mit ihrem Teilnahmeantrag eine von allen Mitgliedern rechtsverbindlich unterzeichnete Erklärung abzugeben, in der:

– die Bildung einer Arbeitsgemeinschaft im Auftragsfall erklärt wird,

– alle Mitglieder aufgeführt sind,

– ein von allen Mitgliedern gegenüber dem Auftraggeber im Vergabeverfahren und darüber hinaus uneingeschränkt für jedes Mitglied bevollmächtigter Vertreter mit Geldempfangsvollmacht bezeichnet ist und -die gesamtschuldnerische Haftung aller Mitglieder erklärt wird. Bedingungen gemäß Vergabeunterlagen.

Verfahrensart

Verhandlungsverfahren

Geplante Höchstanzahl an Beteiligten an der Rahmenvereinbarung: 15

VergMan ® – Innovatives Dialogverfahren zum schnellen Neubau einer Wohnanlage

VergMan ® - Innovatives Dialogverfahren zum schnellen Neubau einer Wohnanlage

vorgestellt von Thomas Ax

Die Auftraggeberin beabsichtigt den Neubau einer Wohnanlage ohne Tiefgarage sowie die Errichtung von Freianlagen.

Die Auftraggeberin entwickelt mit den ausgewählten Bewerbern in der Dialogphase Konzepte und Lösungen, die dazu befähigen eine funktionale Beschreibung der zu erwartenden Leistungen zu formulieren.

In der Angebotsphase sollen alle Leistungen die zur Planung, zur baurechtlichen Genehmigung und zur schlüsselfertigen Errichtung des Gebäudes, der Außenanlagen und der Erschließung des Wohnungsbauvorhabens erforderlich sind kalkuliert und angeboten werden.

Für die beabsichtigte Beschaffung wurde von der Auftraggeberin ein Technisches Anforderungsprofil erstellt. Der im Vergabeverfahren ausgewählte Bestbieter soll das Vorhaben nach Zuschlagserteilung entsprechend planen und umsetzen. Hierfür soll er als Generalunternehmer beauftragt werden und ist daher sowohl für die vollständige und ordnungsgemäße Planung und Genehmigung des Neubauvorhabens als auch für dessen ordnungsgemäße und zeitgerechte Fertigstellung verantwortlich. Die Planungsleistungen umfassen dabei insbesondere die Leistungsbilder Gebäude und Innenräume gemäß § 34 HOAI, Tragwerkplanung gemäß § 51 HOAI, Technische Anlagen gemäß § 55 HOAI, Freianlagen gemäß § 39 HOAI, Ingenieurbauwerke gemäß § 43 HOAI sowie Brandschutz-, Schallschutz-, Wärmeschutz- und ggf. Artenschutzkonzept.

Insgesamt sollen von dem Bestbieter sämtliche Leistungen erbracht werden, die zur vollständigen, funktionstauglichen und mangelfreien Erfüllung des Vorhabens erforderlich sind, unter Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik sowie sämtlicher einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen und behördlichen Vorschriften, Genehmigungen und Erlaubnisse in ihrer jeweils gültigen Fassung nebst aller sonstigen technischen Vorschriften und Normen in der zum Zeitpunkt der Abnahme geltenden Fassung.

Zuschlagskriterien

Qualität der Architektur / Gewichtung: 30

Nachhaltigkeit / Gewichtung: 25

Bauzeit / Gewichtung: 10

Preis / Gewichtung: 35

VergMan ® – Arbeitshilfen Bewertung von Organisation, Qualifikation und Erfah- rung des mit der Ausführung des Auftrags betrauten Personals

VergMan ® - Arbeitshilfen Bewertung von Organisation, Qualifikation und Erfah- rung des mit der Ausführung des Auftrags betrauten Personals

vorgestellt von Thomas Ax

Die Bewertung von Organisation, Qualifikation und Erfahrung des mit der Ausführung des Auftrags betrauten Personals ist seit der Vergaberechtsreform von 2016 in § 16d EU Abs. 2 Nr. 2 lit. b) VOB/A ausdrücklich als zulässiges Zuschlagskriterium vorgesehen. Die Beschreibung des Kriteriums deutet eine Nähe zur Prüfung der Eignung der bietenden Unternehmen an. Ein Verstoß gegen das auch nach der Vergaberechtsreform grundsätzlich geltende Verbot der Vermischung von Eignungs- und Zuschlagskriterien liegt mit der dargestellten Formulierung des Kriteriums jedoch nicht vor. Das Verbot der Vermischung von Eignungs- und Zuschlagskriterien untersagt die Festlegung eines Zuschlagskriteriums, das die Organisation, Qualifikation und Erfahrung des Personals des Bieters im Allgemeinen betrifft. Die Organisation, Qualifikation und Erfahrung des konkret für die Ausführung des ausgeschriebenen Auftrags vorgesehenen Projektteams kann dagegen unmittelbar Einfluss auf die Qualität der Auftragsausführung haben und ist daher ein zulässiges Zuschlagskriterium.

Von den Bietern sind mit Abgabe des Angebots Unterlagen zur Organisation, Qualifikation und Erfahrung des für die Leistungserbringung vorgesehenen Personals vorzulegen.

Organisation des mit der Ausführung des Auftrags betrauten Personals
Der Bieter hat mit seinem Angebot ein Organigramm des vorgesehenen Projektteams samt Erläuterungsbericht vorzulegen. Der Gesamtprojektleiter, dessen Stellvertreter und der […] (Schlüsselpositionen) des Projektteams sind namentlich zu benennen.

In dem Erläuterungsbericht hat der Bieter darzustellen:
– die Zusammensetzung des Projektteams,
– interne Zuständigkeiten und Hierarchien,
– interne Handlungs- und Arbeitsprozesse (inklusive etwaiger Standardisierungen),
– interne Strukturen der Letztentscheidungskompetenz und Verantwortlichkeit,
– interne Kommunikationsprozesse,
– Abstimmung und Verteilung der Verantwortlichkeiten zwischen Auftragnehmer und Unterauftragnehmern/ Fremdfirmen,
– Schnittstellen für den Abstimmungs- und Koordinierungsprozess mit dem Generalplaner,
– Qualitätskontrolle und interne Berichterstattung,
– Rolle im Risikomanagement,
– Dokumentation, Datenschutz und Geheimhaltung,
– Reaktion auf besondere Bausituationen,
– Ersatzkräfte und Reaktionszeiten bei Mitarbeiterausfällen.

Soweit die Verfügbarkeit der in Aussicht genommenen Personen aus Sicht des Bieters nicht für mindestens bis […] gesichert ist, kann jeweils eine alternative Person unter Angabe der geforderten Nachweise benannt werden. Spätere Abweichungen von den Angaben zu den verantwortlichen Personen sind nur aus wichtigem Grund (z. B. Ausscheiden des Mitarbeiters) und mit Zustimmung des Auftraggebers zulässig.

Qualifikation des mit der Ausführung des Auftrags betrauten Personals
In einem Qualifikationsprofil hat der Bieter Berufsausbildungsabschlüsse, (weitere) Ausbildungsabschlüsse, Fortbildungen und Zusatzqualifikationen für den Gesamtprojektleiter, dessen Stellvertreter und den […] (Schlüsselpositionen) des Projektteams darzustellen. Der Bieter hat zusätzlich Angaben dazu zu machen, inwiefern die Qualifikation des jeweiligen Mitarbeiters ihn in besonderer Weise für die Aufgaben bei der Durchführung dieses Auftrags qualifiziert.

Erfahrung des mit der Ausführung des Auftrags betrauten Personals
In den Unterlagen hat der Bieter die Erfahrung(en) mit Bauleistungen […] der in dem Organigramm benannten drei Schlüsselpositionen (Gesamtprojektleiter, dessen Stellvertreter und […]) entsprechend der jeweiligen Funktion im Projekt darzustellen. Der Bieter hat zusätzlich Angaben dazu zu machen, inwiefern die Erfahrung(en) des jeweiligen Mitarbeiters ihn in besonderer Weise für die Aufgaben bei der Durchführung dieses Auftrags qualifiziert. Für den Gesamtprojektleiter und dessen Stellvertreter ist jeweils mindestens eine Referenz über Leistungen […] mit einer BGF von mindestens […] m² und für den […] mindestens eine Referenz über […]-Leistungen vorzulegen.

Die Wertung des Kriteriums erfolgt dann wie folgt:

Organisation des mit der Ausführung des Auftrags betrauten Personals
Der Auftraggeber bewertet, ob und in welchem Maß die Organisation des vom Bieter bei der Durchführung des Auftrags eingesetzten Personals eine fachgerechte Erfüllung der Bauleistungen in der ausgeschriebenen Qualität und einen termingerechten und reibungslosen Maßnahmenablauf erwarten lässt. Die Bewertung der vom Bieter eingereichten Unterlagen und Darstellungen durch den Auftraggeber erfolgt unter Ausübung seines Beurteilungsspielraums im Wege einer Gesamtbetrachtung. Dabei sind neben der Vollständigkeit die Strukturiertheit, die Plausibilität, die Nachvollziehbarkeit, die fachliche Vertretbarkeit sowie die Detailtiefe der Angaben des Bieters von Bedeutung. Maßgeblich ist darüber hinaus, inwiefern die Organisation des Projektteams auf die speziellen Herausforderungen dieses Projekts ausgerichtet ist und ob das Team bereits in vorangegangenen Projekten in der angebotenen Zusammensetzung zusammengearbeitet hat.

Für die Bewertung wendet der Auftraggeber folgendes Punktesystem an:

Die Unterlagen und Darstellungen lassen eine
1 BP: ausreichende
2 BP: befriedigende
3 BP: gute
4 BP: sehr gute

Erfüllung der Bauleistungen erwarten.

Bei Nichterfüllung der zuvor festgelegten Mindestanforderungen erfolgt keine Bewertung, sondern ein Ausschluss des Angebotes nach § 16 EU Nr.2 i. V. m. § 13 EU Abs. 1 Nr.5 VOB/A bzw. nach § 16 EU Nr. 5 VOB/A.

Qualifikation des mit der Ausführung des Auftrags betrauten Personals
Zur Erfüllung der Mindeststandards müssen der Gesamtprojektleiter, dessen Stellvertreter und der […] über einen Hochschulabschluss (Universität/Fachhochschule) der Fachrichtung […] oder einen vergleichbaren Hochschulabschluss verfügen. Der Auftraggeber bewertet, ob und in welchem Maß die Qualifikation des vom Bieter bei der Durchführung des Auftrags eingesetzten Personals eine fachgerechte Erfüllung der Bauleistungen in der ausgeschriebenen Qualität und einen termingerechten und reibungslosen Maßnahmenablauf erwarten lässt.

Die Bewertung der vom Bieter eingereichten Unterlagen und Darstellungen durch den Auftraggeber erfolgt unter Ausübung seines Beurteilungsspielraums im Wege einer Gesamtbetrachtung. Maßgeblich ist darüber hinaus, inwiefern die jeweilige Qualifikation der Mitglieder des Projektteams für die speziellen Herausforderungen dieses Projekts von Bedeutung ist und genutzt werden soll.

Für die Bewertung wendet der Auftraggeber folgendes Punktesystem an:

Die Unterlagen und Darstellungen lassen eine
1 BP: ausreichende
2 BP: befriedigende
3 BP: gute
4 BP: sehr gute
Erfüllung der Bauleistungen erwarten.

Bei Nichterfüllung der zuvor festgelegten Mindestanforderungen erfolgt ein Ausschluss des Angebotes.

Erfahrung des mit der Ausführung des Auftrags betrauten Personals
Zur Erfüllung der Mindeststandards müssen „ der Gesamtprojektleiter und dessen Stellvertreter jeweils über mindestens […] Jahre Berufserfahrung seit dem Hochschulabschluss und mindestens eine Referenz über Bauleistungen […] mit einer BGF von mindestens […] m² verfügen und „ der […] über […] Jahre Berufserfahrung seit dem Hochschulabschluss und mindestens eine Referenz über […]-Leistungen verfügen.
Der Auftraggeber bewertet, ob und in welchem Maß die Erfahrung des vom Bieter bei der Durchführung des Auftrags eingesetzten Personals eine fachgerechte Erfüllung der Bauleistungen in der ausgeschriebenen Qualität und einen termingerechten und reibungslosen Maßnahmenablauf erwarten lässt.
Die Bewertung der vom Bieter eingereichten Unterlagen und Darstellungen durch den Auftraggeber erfolgt unter Ausübung seines Beurteilungsspielraums im Wege einer Gesamtbetrachtung. Maßgeblich ist, inwiefern die Erfahrungen der Mitglieder des Projektteams für die speziellen Herausforderungen dieses Projekts von Bedeutung sind und genutzt werden sollen.

Für die Bewertung wendet der Auftraggeber folgendes Punktesystem an:

Die Unterlagen und Darstellungen lassen eine
1 BP: ausreichende
2 BP: befriedigende
3 BP: gute
4 BP: sehr gute

Erfüllung der Bauleistungen erwarten.

Bei Nichterfüllung der zuvor festgelegten Mindestanforderungen erfolgt ein Ausschluss des Angebotes.

VergMan ® – Arbeitshilfen Vertragliche Verhinderung eines grundlosen Austauschs namentlich benannter Schlüsselpersonen

VergMan ® - Arbeitshilfen Vertragliche Verhinderung eines grundlosen Austauschs namentlich benannter Schlüsselpersonen

vorgestellt von Thomas Ax

§ XX Schlüsselpersonal
X.1
Der AN verpflichtet sich, das im Vergabeverfahren namentlich benannte „Schlüsselpersonal“ (Gesamtprojektleiter, Stellvertreter, […]) während der gesamten Projektdauer im zur Leistungserbringung erforderlichen Umfang zur Verfügung zu stellen, es sei denn, nicht von ihm zu vertretende zwingende Umstände schließen die Zurverfügungstellung aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen aus. Derartige Umstände können z. B. Tod, Krankheit oder Arbeitgeberwechsel (ausgenommen der Wechsel innerhalb des Konzerns des AN) des Schlüsselpersonals sein.
X.2
Das Schlüsselpersonal darf nur mit schriftlicher Zustimmung des AG dauerhaft oder vorübergehend ausgewechselt werden. Der AG wird die Zustimmung nur aus sachlichem Grund verweigern, z. B. wenn der AN durch den Wechsel seine Pflichten nach dem vorstehenden Absatz verletzen würde oder das neue Schlüsselpersonal nicht die Qualifikation, Erfahrung oder Zuverlässigkeit des vormaligen Schlüsselpersonals aufweist. Dieser Absatz gilt entsprechend für erneute Wechsel bereits ausgetauschten Schlüsselpersonals.
X.3
Die in der Vergabebekanntmachung für das Schlüsselpersonal genannten Eignungsanforderungen sind in jedem Fall einzuhalten. Die vorgenannte Regelung gilt auch für den Wechsel des Schlüsselpersonals bei nicht vom AN zu vertretenden Umständen.
X.4
Der AN verpflichtet sich unbeschadet der vorgenannten Regelungen, das Schlüsselpersonal hinsichtlich der Anzahl der Mitarbeiter und deren fachlichen Qualifikation so zu besetzen und während der Vertragsdurchführung vorzuhalten, dass aus einer Unterbesetzung (qualitativ oder quantitativ) keine Verzögerungen resultieren und die vertraglichen Fristen und Termine eingehalten werden.

§ XX Vertragsstrafen
X.1
Der AN hat bei Überschreitung der unter § […] genannten Einzelfristen oder der Frist für die Vollendung für jeden Werktag des Verzugs eine Vertragsstrafe in Höhe von 0,2 v. H. der im Auftragsschreiben genannten Auftragssumme ohne Umsatzsteuer zu zahlen. Beträge für angebotene Instandhaltungsleistungen bleiben dabei unberücksichtigt. Die Bezugsgröße zur Berechnung der Vertragsstrafe bei der Überschreitung von Einzelfristen ist der Teil der Auftragssumme, der den bis zu diesem Zeitpunkt vertraglich zu erbringenden Leistungen entspricht.
X.2
Verstößt der AN gegen seine in § […] (Schlüsselpersonal) benannten Pflichten, hat er an den AG für jeden Verstoß eine Vertragsstrafe in Höhe von 0,5 v. H. der im Auftragsschreiben genannten Auftragssumme ohne Umsatzsteuer, jedoch höchstens in Höhe von 0,1 v. H. für jeden Werktag der Dauer des Verstoßes zu zahlen, es sei denn, er hat den Verstoß nicht zu vertreten.
X.3
Die vom AN insgesamt zu zahlende Vertragsstrafe wird auf 5 v. H. der im Auftragsschreiben genannten Auftragssumme (ohne Umsatzsteuer) und zudem auch bei mehreren parallelen Verstößen für jeden Werktag auf maximal 0,2 v. H. der im Auftragsschreiben genannten Auftragssumme ohne Umsatzsteuer begrenzt.

Anmerkung:
Die Regelung zur Vertragsstrafe sollten entweder wie hier in einem Paragraphen einheitlich oder bei der jeweiligen Regelung zu den Vertragsfristen und dem Leitungspersonal enthalten sein, um eine überraschende Klausel i. S. v. § 305c Abs. 1 BGB zu verhindern. Da zudem eine einheitliche Obergrenze einzuhalten ist, ist eine Klausel zur Regelung der gesamten Vertragsstrafen zu empfehlen.

Einbeziehung der VOB/B in den Vertrag?

Einbeziehung der VOB/B in den Vertrag?

von Thomas Ax

Gemäß § 305 Abs. 2 Nr. 2 BGB muss, um die VOB/B, bei denen es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt, in den Vertrag einzubeziehen, die Möglichkeit verschafft werden, in zumutbarer Weise von ihrem Inhalt Kenntnis zu nehmen, wobei einem Verbraucher im Regelfall die tatsächliche Einsichtsmöglichkeit verschafft oder der Text der VOB/B übergeben werden muss (vgl. Wieseler in BeckOK VOB/B, Stand: 31.07.2021, § 1 Abs. 1 Rn. 14; Sacher in Beck’scher VOB-Kommentar, Teil B, 3. Aufl., Einleitung Rn. 87 ff.). Bereits daran scheitert die Einbeziehung der VOB/B in den Vertrag.

Geringere Anforderungen an die Kenntnisnahmemöglichkeit können zwar dann bestehen, wenn der Verbraucher beim Vertragsschluss durch einen Architekten oder einer anderen im Baugewerbe tätigen Person vertreten wird (vgl. Senat, Urteil vom 19.08.2014 – 24 U 41/14, NJW 2015, 960; OLG Stuttgart, Urteil vom 24.07.2012 – 10 U 56/12, BeckRS 2014, 8715; Wieseler in BeckOK VOB/B, Stand: 31.07.2021, § 1 Abs. 1 Rn. 15); auch dafür ist jedoch nichts vorgetragen oder ersichtlich.

Gemäß § 305 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist darüber hinaus ein ausdrücklicher Hinweis auf die Verwendungsabsicht erforderlich. Ein solcher Hinweis darf dabei insbesondere nicht an versteckter oder unvermuteter Stelle erfolgen, sondern muss so erfolgen, dass er von einem Durchschnittskunden auch bei flüchtiger Betrachtung nicht übersehen werden kann, also unmissverständlich und für den Kunden klar erkennbar ist (vgl. BGH, Urteil vom 18.06.1986 – VIII ZR 137/85, NJW-RR 1987, 112; Sacher in Beck’scher VOB-Kommentar, Teil B, 3. Aufl., Einleitung Rn. 86; Lehmann-Richter in BeckOGK, Stand: 01.09.2021, § 305 BGB Rn. 214; Becker in BeckOK BGB, Stand: 01.05.2021, § 305 Rn. 48; Basedow in MünchKommBGB, 8. Aufl., § 305 Rn. 64).

Lieferung und Montage von Fenstern und Türen als Werkvertrag?

Lieferung und Montage von Fenstern und Türen als Werkvertrag?

von Thomas Ax

Handelt es sich um einen Werkvertrag im Sinne der §§ 631 ff. BGB oder um einen Kaufvertrag resp. einen Werklieferungsvertrag mit Montageverpflichtung? Das kommt drauf an!

Die Abgrenzung des Kaufvertrags mit Montageverpflichtung, der vom Gesetz in § 434 Abs. 2 BGB a.F. bzw. § 434 Abs. 4 BGB n.F. anerkannt ist, von dem Werkvertrag erfolgt danach, wo der Schwerpunkt der vertraglichen Pflichten liegt – in der Übergabe und Übereignung von (herzustellenden) Sachen oder in der Herbeiführung des jeweiligen Gesamterfolgs durch Lieferung und Montage von Einzelteilen oder in eine andere Sache einzupassenden Gegenständen – bzw. welche Leistungspflichten dem Vertrag sein Gepräge geben (vgl. BGH, Urteil vom 10.04.2019 – VIII ZR 244/16, NJW-RR 2019, 1069 Rn. 17; Urteil vom 30.08.2018 – VII ZR 243/17, NJW 2018, 3380 Rn. 25; Urteil vom 13.07.2016 – VIII ZR 49/15, NJW 2016, 3654 Rn. 22; Urteil vom 02.06.2016 – VII ZR 348/13 NJW 2016, 2876 Rn. 11; Urteil vom 07.03.2013 – VII ZR 162/12, NJW 2013, 1431 Rn. 18; Urteil vom 22.12.2005 – VII ZR 183/04, NJW 2006, 904 Rn. 12; Urteil vom 22.07.1998 – VIII ZR 220/97, NJW 1998, 3197; OLG Dresden, Urteil vom 02.02.2016 – 6 U 1271/15, NJW-RR 2016, 724 Rn. 25; Merkle in BeckOGK, Stand: 01.07.2022, § 631 BGB Rn. 157; ders. a.a.O., § 650 BGB Rn. 21; Faust in BeckOK BGB, Stand: 01.08.2022, § 433 Rn. 17; ders. a.a.O., § 434 Rn. 135; Westermann in MünchKommBGB, 8. Aufl., Vor § 433 Rn. 16; Busche a.a.O., § 650 Rn. 9; ders. a.a.O., § 631 Rn. 156; Weidenkaff in Grüneberg, 81. Aufl., Einf v § 433 Rn. 18 f.; Retzlaff a.a.O., Einf v § 631 Rn. 8; ders. a.a.O., § 650 Rn. 5 und 8).

Verschiedentlich wird bei der Beurteilung, wo der Schwerpunkt des Vertrags liegt, darauf abgestellt, welcher Vergütungsteil auf die Montageverpflichtung entfällt (vgl. etwa BGH, Urteil vom 10.04.2019 – VIII ZR 244/16, NJW-RR 2019, 1069 Rn. 17: „Verkaufspreis“ mehr als 75 % des Gesamtpreises), oder darauf, ob die Montageverpflichtungen von untergeordneter Bedeutung sind (vgl. BGH, Urteil vom 13.07.2016 – VIII ZR 49/15, NJW 2016, 3654 Rn. 22 bei einem „Montagepreis“ von etwa 5,5 %).

Nach zutreffender Auffassung kommt es für die Abgrenzung allerdings in erster Linie auf eine qualitative Gesamtbewertung an (vgl. BGH, Urteil vom 21.02.2019 – I ZR 98/17, NJW 2019, 2322 Rn. 75; Urteil vom 30.08.2018 – VII ZR 243/17, NJW 2018, 3380 Rn. 25; Urteil vom 19.07.2018 – VII ZR 19/18, BeckRS 2018, 17582 Rn. 19; Urteil vom 02.06.2016 – VII ZR 348/13, NJW 2016, 2876 Rn. 11; OLG Frankfurt, Urteil vom 25.02.2019 – 29 U 81/18, NJW 2019, 2332 Rn. 6; Retzlaff in Grüneberg, 81. Aufl., § 650 Rn. 7).

Entscheidend ist mithin, ob aufgrund der gebotenen Gesamtbetrachtung davon gesprochen werden kann, dass der Schwerpunkt des Vertrags nicht auf dem Warenumsatz, sondern in der Herstellung eines funktionstauglichen Werks zu sehen ist (vgl. BGH, Urteil vom 30.08.2018 – VII ZR 243/17, NJW 2018, 3380 Rn. 25). Die Rechtsprechung geht danach bei Verträgen, bei denen die passgenaue Herstellung und der passgenaue Einbau von Treppen, Fenstern, Türen, Aufzügen etc. in ein Gebäude im Vordergrund steht, regelmäßig von dem Vorliegen eines Werkvertrags aus (vgl. BGH, Urteil vom 30.08.2018 – VII ZR 243/17, NJW 2018, 3380 Rn. 25; Urteil vom 02.06.2016 – VII ZR 348/13, NJW 2016, 2876 Rn. 11; OLG Frankfurt, Urteil vom 25.02.2019 – 29 U 81/18, NJW 2019, 2332 Rn. 6; Retzlaff in Grüneberg, 81. Aufl., § 650 Rn. 7).

Demgegenüber ist etwa die Lieferung von Bauteilen ohne Einbau bzw. die Lieferung von Türen oder Fenstern nach Maß ohne Einbau als Kaufvertrag qualifiziert worden (vgl. BGH, Urteil vom 23.07.2009 – VII ZR 151/08, NJW 2009, 2877 Rn. 13 f.; OLG Nürnberg, Schlussurteil vom 11.10.2005 – 9 U 804/05, BeckRS 2011, 18331), wohingegen die Lieferung von Fenstern, Türen und Markisen, die einzubauen sind, als Werkvertrag angesehen worden ist (OLG Düsseldorf, Urteil vom 01.06.2012 – 22 U 159/11, NJW 2013, 618), wie auch die Lieferung und der Einbau eines Ofens oder einer Schließanlage (vgl. OLG Dresden, Urteil vom 02.02.2016 – 6 U 1271/15, NJW-RR 2016, 724 Rn. 25; OLG Koblenz, Hinweisbeschluss vom 30.07.2012 – 5 U 492/12, NJW 2012, 3380).

Es wird in der Kommentarliteratur auch allgemein davon gesprochen, dass Leistungen, die an einem Grundstück oder einem Gebäude ausgeführt werden und diesem zu Gute kommen, grundsätzlich als werkvertragliche Leistungen anzusehen seien (Busche in MünchKommBGB, 8. Aufl., § 650 Rn. 10).

Entscheidend ist:

Geht es den Parteien in erster Linie um die Übergabe und Übereignung der Fenster?

Sondern gerade auch und vorrangig um die fachgerechte Herstellung des Gebäudes, zu dem maßgeblich auch Fenster und Türen gehören?

Für die Bemessung des neuen Einheitspreises bei Mehrmengen im Sinne von § 2 Abs. 3 Nr. 2 VOB/B sind nach Auffassung des BGH die tatsächlich erforderlichen Kosten zuzüglich angemessener Zuschläge maßgeblich

Für die Bemessung des neuen Einheitspreises bei Mehrmengen im Sinne von § 2 Abs. 3 Nr. 2 VOB/B sind nach Auffassung des BGH die tatsächlich erforderlichen Kosten zuzüglich angemessener Zuschläge maßgeblich

von Thomas Ax

Wie die Vergütungsanpassung bei Mengenmehrungen vorzunehmen ist, wenn eine Einigung über den neuen Einheitspreis nicht zustande kommt, ist in § 2 Abs. 3 Nr. 2 VOB/B nicht geregelt. Die Bestimmung gibt nur vor, dass bei der von den Parteien zu treffenden Vereinbarung über den neuen Preis Mehr- oder Minderkosten zu berücksichtigen sind. Die VOB/B legt die Verantwortung für die neue Preisbestimmung, durch die etwaigen Störungen des Äquivalenzverhältnisses entgegengewirkt werden soll, damit in die Hände der Vertragsparteien, die unter Berücksichtigung der geänderten Umstände einen neuen Preis aushandeln sollen. Abgesehen von der in § 2 Abs. 3 Nr. 2 VOB/B vorgesehenen Einigung auf einen neuen Einheitspreis können die Vertragsparteien sowohl bei Vertragsschluss für den ungewissen Fall, dass Mengenmehrungen im Sinne dieser Bestimmung eintreten, als auch nachträglich, sobald aufgrund konkret eingetretener Mehrmengen ein neuer Einheitspreis verlangt wird, sich über einzelne Teilelemente der Preisbildung verständigen. Sie können etwa einen bestimmten Maßstab beziehungsweise einzelne Kriterien oder Faktoren festlegen, nach denen im konkreten Fall der neue Einheitspreis nach § 2 Abs. 3 Nr. 2 VOB/B bestimmt werden soll.

Haben sich die Parteien nicht insgesamt oder im Hinblick auf einzelne Elemente der Preisbildung geeinigt, enthält der Vertrag eine Lücke, die im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung gemäß §§ 133, 157 BGB zu schließen ist. Dabei entspricht es der Redlichkeit und dem bestmöglichen Ausgleich der wechselseitigen Interessen, dass durch die unvorhergesehene Veränderung der auszuführenden Leistungen im von § 2 Abs. 3 Nr. 2 VOB/B bestimmten Umfang keine der Vertragsparteien eine Besser- oder Schlechterstellung erfahren soll. Die im Rahmen der ergänzenden Vertragsauslegung vorzunehmende Abwägung der beiderseitigen Interessen der Parteien nach Treu und Glauben ergibt, dass – wenn nichts anderes vereinbart ist – für die Bemessung des neuen Einheitspreises bei Mehrmengen im Sinne von § 2 Abs. 3 Nr. 2 VOB/B die tatsächlich erforderlichen Kosten zuzüglich angemessener Zuschläge maßgeblich sind.

BGH, Urteil vom 8. August 2019 – VII ZR 34/18

Intransparente Grundstücksgeschäfte – Überlegungen zur Geltendmachung eines Informationsanspruchs nach IFG NRW

Intransparente Grundstücksgeschäfte - Überlegungen zur Geltendmachung eines Informationsanspruchs nach IFG NRW

vorgestellt von Thomas Ax

Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster

Sehr geehrter …,
sehr geehrte Damen und Herren,

anwaltlich Vollmacht versichernd zeigen wir an, dass wir … vertreten.

Namens und in Auftrag unseres Mandanten stellen wir den folgenden Antrag nach dem Informationsfreiheitsgesetz Nordrhein-Westfalen – IFG NRW.

Wir beantragen die Beantwortung der folgenden Fragen:

Trifft es zu: Die Stadt … hat die Liegenschaft … an die Firma … veräußert.

Trifft es zu: Die Stadt … hat … den Besitz übertragen. Miete zahlt er nicht.

Trifft es zu: Allein die Stadt und ihr Wohnungsunternehmen … haben den vollen Zugriff auf Planung und Entwicklung des Areals zur „…“.

Trifft es zu: Die Stadt duldet, dass sich die Firma … Stück für Stück Flächen des … einverleibt und sich ins Gelände fräst.

Trifft es zu: Ist der Stadtrat dem Vorschlag der Stadtverwaltung gefolgt, der Firma, die bereits ein Nachbargrundstück neben ihrem Firmensitz bebaut, auch das so genannte „Erstandienungsrecht“ für das gegenüberliegende städtische Areal zu gewähren?

Trifft es zu: Unterzeichnete der … eine Dringlichkeitsentscheidung, damit der Investor schnell „mit der komplexen und kostenintensiven Planung“ beginnen kann?

Trifft es zu: Firma … bekam bis Ende Mai 2021 Zeit, Ideen zu entwickeln, um danach in direkte Verkaufsverhandlungen einzusteigen.

Trifft es zu: Ohne politischen Beschluss wurde Firma … auch der Besitz der Liegenschaften übertragen.

Trifft es zu: So wurde sie zum Besitzer der ….

Trifft es zu: Auch ein städtisches Grundstück, auf dem ein Gebäude der Firma … steht, gehört zum übertragenen Gelände.

Trifft es zu: Die Frist für das Erstandienungsrecht ist seit Monaten abgelaufen.

Trifft es zu: Eigentlich hätte die Verwaltung den Stadtrat über den Stand der Dinge informieren müssen.

Trifft es zu: Das geschah nicht.

Der Antrag ist zulässig und begründet.

Mit der Verabschiedung des IFG NRW wurde dem wachsenden Bedürfnis nach Informationen und Transparenz der öffentlichen Verwaltung Rechnung getragen.

Der freie Zugang zu Informationen erhöht nicht nur die Nachvollziehbarkeit, sondern auch die Akzeptanz behördlicher Entscheidungen. Er dokumentiert das Prinzip einer offenen Verwaltung, die im Dienst der Bürgerinnen und Bürger steht.

Ziel der Einführung eines Informationszugangsrechtes ist es darüber hinaus, die Mitsprache der Bürgerinnen und Bürger in Bezug auf das Handeln staatlicher Organe dadurch zu optimieren, dass ihnen eine verbesserte Argumentationsgrundlage an die Hand gegeben wird. Transparenz staatlichen Handelns und das Ziel einer bürgerschaftlichen Gestaltung des Gemeinwesens setzen voraus, dass die zur Verfügung gestellten Informationen möglichst originär, direkt und unverfälscht sind.

Das Informationsfreiheitsrecht steht jeder natürlichen Person zu, das heißt, jede Bürgerin und jeder Bürger hat einen Anspruch auf Zugang zu den bei öffentlichen Stellen vorhandenen amtlichen Informationen.

Das Recht auf freien Zugang zu amtlichen Informationen ist an keine speziellen Voraussetzungen geknüpft.

Der Antrag ist hinreichend bestimmt und lässt insbesondere erkennen, auf welche Informationen er gerichtet ist.

Ein rechtliches oder berechtigtes Interesse ist nicht nachzuweisen: die Informationsfreiheit wird als Bürgerrecht allein um ihrer selbst Willen gewährt.

Der Zugang zu amtlichen Informationen wird auf Antrag gewährt. Das Informationsfreiheitsgesetz sieht vor, dass die Informationen unverzüglich, spätestens innerhalb eines Monats nach Antragstellung zugänglich gemacht werden sollen.

Wird das Auskunftsersuchen zurückgewiesen, so sind wir schon jetzt beauftragt, gegen die Ablehnung mit einer Klage vorzugehen.

Wir beantragen weiter die Gewährung von Einsicht in die

Unterlagen zur Entwicklung des Grundstücks,
das Exposé,
Anfragen von Interessenten, die nicht mit der Abgabe eines Angebots verbunden sind,
den Kaufvertrag,
Namen und Adressen von Interessenten, Bietern und Erwerbern

nicht aber

in die internen Vermerke,
die Angebote der Bieter,
den auf die Verkaufsverhandlungen bezogenen Schriftverkehr mit den Bietern,
sämtliche Vertragsentwürfe,
die Unterlagen zum Vollzug des Kaufvertrags.
Der Antrag ist zulässig und begründet.

Mit der Verabschiedung des IFG NRW wurde dem wachsenden Bedürfnis nach Informationen und Transparenz der öffentlichen Verwaltung Rechnung getragen.

Der freie Zugang zu Informationen erhöht nicht nur die Nachvollziehbarkeit, sondern auch die Akzeptanz behördlicher Entscheidungen. Er dokumentiert das Prinzip einer offenen Verwaltung, die im Dienst der Bürgerinnen und Bürger steht.

Ziel der Einführung eines Informationszugangsrechtes ist es darüber hinaus, die Mitsprache der Bürgerinnen und Bürger in Bezug auf das Handeln staatlicher Organe dadurch zu optimieren, dass ihnen eine verbesserte Argumentationsgrundlage an die Hand gegeben wird. Transparenz staatlichen Handelns und das Ziel einer bürgerschaftlichen Gestaltung des Gemeinwesens setzen voraus, dass die zur Verfügung gestellten Informationen möglichst originär, direkt und unverfälscht sind.

Das Informationsfreiheitsrecht steht jeder natürlichen Person zu, das heißt, jede Bürgerin und jeder Bürger hat einen Anspruch auf Zugang zu den bei öffentlichen Stellen vorhandenen amtlichen Informationen.

Das Recht auf freien Zugang zu amtlichen Informationen ist an keine speziellen Voraussetzungen geknüpft.

Der Antrag ist hinreichend bestimmt und lässt insbesondere erkennen, auf welche Informationen er gerichtet ist.

Ein rechtliches oder berechtigtes Interesse ist nicht nachzuweisen: die Informationsfreiheit wird als Bürgerrecht allein um ihrer selbst Willen gewährt.

Der Zugang zu amtlichen Informationen wird auf Antrag gewährt. Das Informationsfreiheitsgesetz sieht vor, dass die Informationen unverzüglich, spätestens innerhalb eines Monats nach Antragstellung zugänglich gemacht werden sollen.

Bei der Veräußerung von Liegenschaften ist das fiskalische Interesse der Stadt … dadurch gekennzeichnet, dass die Stadt wie ein Dritter als Marktteilnehmer am Privatrechtsverkehr und am Wirtschaftsleben teilnimmt und ihre wirtschaftlichen Informationen ebenso schutzwürdig sind wie die Privater; da sich Käufer und Verkäufer auf der Ebene der Gleichordnung gegenüberstehen, wäre eine Pflicht zur Offenbarung von Informationen nicht gerechtfertigt (BTDrucks 15/4493 S. 11). Diese Ausführungen erläutern lediglich den Schutzzweck des IFG; damit soll der Informationszugang nicht unabhängig von Gewicht und Wahrscheinlichkeit einer Beeinträchtigung fiskalischer Interessen schon dann ausgeschlossen sein, wenn die Stadt erwerbswirtschaftlich tätig wird. Auch wenn sich beim Abschluss eines Grundstückskaufvertrags die Stadt und der Käufer auf der Ebene der Gleichordnung gegenüberstehen, unterliegt die Stadt als Behörde öffentlich-rechtlichen Bindungen und damit auch dem IFG. Insoweit besteht von vornherein ein wesentlicher Unterschied zwischen der Stadt und einem Privaten. Es ist auch nicht ersichtlich, warum das Kontrollbedürfnis gegenüber der Stadt bei der Teilnahme am Wirtschaftsverkehr geringer als bei hoheitlichem Handeln sein sollte. Durch die Offenlegung von Informationen über die Veräußerung von Liegenschaften können fiskalische Interessen der Stadt beeinträchtigt werden. Die Stadt soll aber nicht als Marktteilnehmer generell vor Informationsansprüchen geschützt werden, sondern nur u.a. davor, eigene Geschäftsgeheimnisse offenbaren zu müssen. Es geht darum, dass wenn die Stadt als Marktteilnehmer am Privatrechtsverkehr teilnimmt, nicht Transparenz verhindert, sondern ein fairer Wettbewerb gewährleistet werden soll (Schoch, Informationsfreiheitsgesetz, 2009, § 3 Rn. 169; Roth, in: Berger/Partsch/Roth/Scheel, Informationsfreiheitsgesetz, 2013, § 3 Rn. 140). Die Stadt muss zwar nicht nur während laufender Veräußerungsverfahren vor Ausforschung durch Kaufinteressenten und konkurrierende Grundstücksanbieter geschützt werden; nach Abschluss und Vollzug des Kaufvertrags darf aber nicht im Wege einer generalisierenden Sichtweise entgegen der gesetzgeberischen Konzeption der Sache nach eine Bereichsausnahme für die gesamte Tätigkeit der Stadt geschaffen werden. Eine etwaige allgemeine Befürchtung, die Attraktivität der Stadt als Geschäftspartner könne leiden, wenn potentielle Vertragspartner nicht von vornherein ausschließen könnten, dass aufgrund von Ansprüchen nach dem Informationsfreiheitsgesetz geschäftliche Informationen gegen ihren Willen bekannt würden, kann hiernach für die Bejahung eines Ausschlussgrundes nicht genügen. Zugang zu Betriebs- und Geschäftsgeheimnissen ihrer Geschäftspartner darf die Stadt nur gewähren, wenn die weiteren Voraussetzungen vorliegen. Der Schutz ist auch verfahrensrechtlich gesichert. Das IFG schützt das öffentliche Interesse an der Wahrung der Betriebs- und Geschäftsgeheimnisse der Vertragspartner der Stadt jedoch nicht weitergehend als das IFG deren eigenes Geheimhaltungsinteresse. Nichts anderes gilt für eine etwaige allgemeine Befürchtung, die Vertraulichkeit der Verhandlungssituation und damit die Attraktivität der Stadt als Geschäftspartnerin werde beeinträchtigt, wenn ihre Verhandlungspartner damit rechnen müssten, dass Verhandlungsunterlagen mit den Mitteln des Informationsfreiheitsgesetzes in die Hände der Konkurrenz gelangen könnten. Wenn die Verhandlungsunterlagen zugunsten der betroffenen Dritten weder als Betriebs- und Geschäftsgeheimnisse noch als personenbezogene Daten noch aus einem sonstigen Grund geschützt sind, kann auch die Stadt über das IFG keinen weitergehenden Vertraulichkeitsschutz geltend machen. Die Stadt beruft sich möglicherweise auf den abschreckenden Effekt, den bereits die Möglichkeit des Bekanntwerdens des Vertragsinhalts auf potentielle Erwerber entfalte. Sie befürchtet möglicherweise außerdem, dass im Fall des Bekanntwerdens des Vertragsinhalts bei künftigen Verkäufen eine günstige Vertragsgestaltung auch von zukünftigen Erwerbern eingefordert und vorausgesetzt werde. Hiergegen ist einzuwenden, dass derartige Vertragsgestaltungen in einer engen Relation zum Preis und damit zur jeweiligen Grundstücks- und Marktsituation stehen. Die in der Verkaufsakte enthaltenen internen Vermerke sind aus unserer Sicht auszunehmen, weil dort das Vorgehen der Stadt insbesondere mit kaufmännischen Kalkulationen und rechtlichen Standpunkten begründet wird und sich so insbesondere bei Einsicht in eine Vielzahl von Verkaufsakten die Vorgehensweise der Stadt in bestimmten Situationen unmittelbar ersehen lässt. Mit derselben Begründung sind auszunehmen die Angebote von Bietern, der Schriftverkehr mit ihnen, die Vertragsentwürfe sowie die Unterlagen zum Vollzug des Kaufvertrags. Einen Anspruch auf Akteneinsicht nach § 29 VwVfG behalten wir uns vor. Der Anwendungsbereich des Verwaltungsverfahrensgesetzes ist eröffnet, obwohl der Verkauf eines Grundstücks auf der Grundlage eines Bieterverfahrens durch die Stadt grundsätzlich keine öffentlich-rechtliche Verwaltungstätigkeit darstellt, sondern ein privatrechtlicher Vorgang ist (so auch OVG Greifswald, Beschluss vom 30. Mai 2007 – 3 O 58/07 – juris; Geulen, LKV 2011, 63). Vorliegend kommt aber die Aufspaltung des Verkaufsvorgangs in eine vorgelagerte öffentlich-rechtliche Entscheidung, mit wem der Kaufvertrag geschlossen wird, und eine nachgelagerte privatrechtliche Abwicklung in Betracht, weil die Stadt bei einer solchen Grundstücksveräußerung spezifisch verwaltungsrechtlichen Bindungen unterliegt. Allein die Bindung der Stadt an das Gleichbehandlungsgebot des Art. 3 Abs. 1 GG rechtfertigt es nicht, das Verhältnis zwischen ihr und den Bietern als öffentlich-rechtlich zu qualifizieren. Angesichts der umfassenden Bindung der öffentlichen Verwaltung an Art. 3 Abs. 1 GG wäre andernfalls nahezu jedes Rechtsverhältnis zwischen ihr und dem Bürger als öffentlich-rechtlich anzusehen; für die Annahme privatrechtlichen Handelns der öffentlichen Hand bliebe letztlich kein Raum (Beschluss vom 2. Mai 2007 – BVerwG 6 B 10.07 – BVerwGE 129, 9 <Rn. 10> = Buchholz 310 § 40 VwGO Nr. 298 Rn. 10).

Wir beantragen die Beantwortung der folgenden Fragen:

Trifft es zu: Die Stadt … hat kein transparentes und diskriminierungsfreies Auswahl- bzw. Bieterverfahren zur Auswahl der Käufer durchgeführt?

Trifft es zu: Die Stadt … hat die Durchführung des Bieterverfahrens und die Bedingungen für die Auswahlentscheidung nicht hinreichend publik gemacht?

Trifft es zu: Die Stadt … hat sich nicht während des Bieterverfahrens nicht an die von ihr selbst aufgestellten Bedingungen gehalten und nicht die Gleichbehandlung der Kaufinteressenten gewährleistet?

Nach den Vorgaben des kommunalen Haushaltsrechts können Kommunen Vermögensgegenstände veräußern, soweit sie sie zur Erfüllung ihrer Aufgaben in absehbarer Zeit nicht benötigen. Das kommunale Haushaltsrecht verpflichtet die Gemeinde zur sparsamen und wirtschaftlichen Haushaltsführung und zur Veräußerung von Vermögensgegenständen zum vollen Wert. Der Wert von Grundstücken wird in der Regel durch ein Verkehrswertgutachten ermittelt. Beschränkt sich die Rolle der Gemeinde ausschließlich auf die Rolle eines Grundstücksverkäufers, wird sie jedenfalls wenn die Initiative zur Grundstücksveräußerung von ihr selbst ausgeht aufgrund ihrer Bindung an den allgemeinen Gleichheitssatz aus Art. 3 Abs. 1 GG ein transparentes und diskriminierungsfreies Auswahl- bzw. Bieterverfahren zur Auswahl der Käufer durchführen müssen. Insbesondere müssen die Durchführung des Bieterverfahrens und die Bedingungen für die Auswahlentscheidung hinreichend publik gemacht werden. Während des Bieterverfahrens muss sich die Kommune an die von ihr selbst aufgestellten Bedingungen halten und die Gleichbehandlung der Kaufinteressenten gewährleisten.

Der Antrag ist zulässig und begründet.

Mit der Verabschiedung des IFG NRW wurde dem wachsenden Bedürfnis nach Informationen und Transparenz der öffentlichen Verwaltung Rechnung getragen.

Der freie Zugang zu Informationen erhöht nicht nur die Nachvollziehbarkeit, sondern auch die Akzeptanz behördlicher Entscheidungen. Er dokumentiert das Prinzip einer offenen Verwaltung, die im Dienst der Bürgerinnen und Bürger steht.

Ziel der Einführung eines Informationszugangsrechtes ist es darüber hinaus, die Mitsprache der Bürgerinnen und Bürger in Bezug auf das Handeln staatlicher Organe dadurch zu optimieren, dass ihnen eine verbesserte Argumentationsgrundlage an die Hand gegeben wird. Transparenz staatlichen Handelns und das Ziel einer bürgerschaftlichen Gestaltung des Gemeinwesens setzen voraus, dass die zur Verfügung gestellten Informationen möglichst originär, direkt und unverfälscht sind.

Das Informationsfreiheitsrecht steht jeder natürlichen Person zu, das heißt, jede Bürgerin und jeder Bürger hat einen Anspruch auf Zugang zu den bei öffentlichen Stellen vorhandenen amtlichen Informationen.

Das Recht auf freien Zugang zu amtlichen Informationen ist an keine speziellen Voraussetzungen geknüpft.

Der Antrag ist hinreichend bestimmt und lässt insbesondere erkennen, auf welche Informationen er gerichtet ist.

Ein rechtliches oder berechtigtes Interesse ist nicht nachzuweisen: die Informationsfreiheit wird als Bürgerrecht allein um ihrer selbst Willen gewährt.

Der Zugang zu amtlichen Informationen wird auf Antrag gewährt. Das Informationsfreiheitsgesetz sieht vor, dass die Informationen unverzüglich, spätestens innerhalb eines Monats nach Antragstellung zugänglich gemacht werden sollen.

Wird das Auskunftsersuchen zurückgewiesen, so sind wir schon jetzt beauftragt, gegen die Ablehnung mit einer Klage vorzugehen.

Wir beantragen die Beantwortung der folgenden Fragen:

Trifft es zu: Liegt in der Grundstücksveräußerung quasi eine eingekapselte Beschaffung von Leistungen durch die Stadt?

Ist dies der Fall, weil mit der Grundstücksveräußerung eine Bauleistung verbunden ist, die der Stadt unmittelbar wirtschaftlich zugutekommt und bei der die Stadt einen entscheidenden Einfluss auf Art und Planung der Bauleistung hat (§ 103 Abs. 3 Satz 2 GWB).?

Ist von einem unmittelbaren wirtschaftlichen Interesse der Stadt an der Bauleistung gemäß der Grundsatzentscheidung des EuGH in der Rechtssache Helmut Müller (Urt. v. 25.3.2010 C-451/08) auszugehen, weil die Stadt

– Eigentümer der Bauleistung oder des zu errichtenden Bauwerks werden soll,

– über einen Rechtstitel verfügen soll, der ihm die Verfügbarkeit der Bauwerke, die Gegenstand des Auftrags sind, im Hinblick auf die öffentliche Zweckbestimmung sicherstellt,

– wirtschaftliche Vorteile aus der zukünftigen Nutzung oder Veräußerung des Bauwerks ziehen kann,

– an der Erstellung des Bauwerks finanziell beteiligt ist (etwa in Form eines Baukostenzuschusses) oder

– Risiken im Fall eines wirtschaftlichen Fehlschlags des Bauwerks trägt?

Der Antrag ist zulässig und begründet.

Mit der Verabschiedung des IFG NRW wurde dem wachsenden Bedürfnis nach Informationen und Transparenz der öffentlichen Verwaltung Rechnung getragen.

Der freie Zugang zu Informationen erhöht nicht nur die Nachvollziehbarkeit, sondern auch die Akzeptanz behördlicher Entscheidungen. Er dokumentiert das Prinzip einer offenen Verwaltung, die im Dienst der Bürgerinnen und Bürger steht.

Ziel der Einführung eines Informationszugangsrechtes ist es darüber hinaus, die Mitsprache der Bürgerinnen und Bürger in Bezug auf das Handeln staatlicher Organe dadurch zu optimieren, dass ihnen eine verbesserte Argumentationsgrundlage an die Hand gegeben wird. Transparenz staatlichen Handelns und das Ziel einer bürgerschaftlichen Gestaltung des Gemeinwesens setzen voraus, dass die zur Verfügung gestellten Informationen möglichst originär, direkt und unverfälscht sind.

Das Informationsfreiheitsrecht steht jeder natürlichen Person zu, das heißt, jede Bürgerin und jeder Bürger hat einen Anspruch auf Zugang zu den bei öffentlichen Stellen vorhandenen amtlichen Informationen.

Das Recht auf freien Zugang zu amtlichen Informationen ist an keine speziellen Voraussetzungen geknüpft.

Der Antrag ist hinreichend bestimmt und lässt insbesondere erkennen, auf welche Informationen er gerichtet ist.

Ein rechtliches oder berechtigtes Interesse ist nicht nachzuweisen: die Informationsfreiheit wird als Bürgerrecht allein um ihrer selbst Willen gewährt.

Der Zugang zu amtlichen Informationen wird auf Antrag gewährt. Das Informationsfreiheitsgesetz sieht vor, dass die Informationen unverzüglich, spätestens innerhalb eines Monats nach Antragstellung zugänglich gemacht werden sollen.

Wird das Auskunftsersuchen zurückgewiesen, so sind wir schon jetzt beauftragt, gegen die Ablehnung mit einer Klage vorzugehen.

Wir beantragen die Beantwortung der folgenden Frage:

Trifft es zu: Stellt die Veräußerung dieser kommunalen Liegenschaft unter ihrem Marktwert eine rechtswidrige Beihilfe zugunsten des kaufenden Unternehmens dar?

Ausschließen lässt sich der Beihilfetatbestand grundsätzlich durch die Durchführung eines wettbewerblichen, transparenten, diskriminierungs- und bedingungsfrei ausgestalteten Bieterverfahrens. Bedingungsfrei in diesem Sinne ist eine Ausschreibung nach Auffassung der EU-Kommission allerdings nur dann, wenn grundsätzlich jeder potenzielle Bieter teilnehmen und den zum Verkauf stehenden Vermögenswerte für eigene Zwecke zu nutzen kann. Verknüpft die öffentliche Hand die Grundstücksveräußerungen mit bestimmten Bedingungen, kann das potenzielle Bieter abschrecken oder sich negativ auf die Höhe des Angebots auswirken. Ein Höchstgebot in einem solchen Ausschreibungsverfahren würde dann nicht notwendigerweise den Marktpreis widerspiegeln. Allerdings kann der Marktwert eines Grundstücks u.U. auch anders nachgewiesen werden. Ein vor Abschluss des Kaufvertrags eingeholtes Wertgutachten kann dafür ein geeignetes Mittel sein.

Der Antrag ist zulässig und begründet.

Mit der Verabschiedung des IFG NRW wurde dem wachsenden Bedürfnis nach Informationen und Transparenz der öffentlichen Verwaltung Rechnung getragen.

Der freie Zugang zu Informationen erhöht nicht nur die Nachvollziehbarkeit, sondern auch die Akzeptanz behördlicher Entscheidungen. Er dokumentiert das Prinzip einer offenen Verwaltung, die im Dienst der Bürgerinnen und Bürger steht.

Ziel der Einführung eines Informationszugangsrechtes ist es darüber hinaus, die Mitsprache der Bürgerinnen und Bürger in Bezug auf das Handeln staatlicher Organe dadurch zu optimieren, dass ihnen eine verbesserte Argumentationsgrundlage an die Hand gegeben wird. Transparenz staatlichen Handelns und das Ziel einer bürgerschaftlichen Gestaltung des Gemeinwesens setzen voraus, dass die zur Verfügung gestellten Informationen möglichst originär, direkt und unverfälscht sind.

Das Informationsfreiheitsrecht steht jeder natürlichen Person zu, das heißt, jede Bürgerin und jeder Bürger hat einen Anspruch auf Zugang zu den bei öffentlichen Stellen vorhandenen amtlichen Informationen.

Das Recht auf freien Zugang zu amtlichen Informationen ist an keine speziellen Voraussetzungen geknüpft.

Der Antrag ist hinreichend bestimmt und lässt insbesondere erkennen, auf welche Informationen er gerichtet ist.

Ein rechtliches oder berechtigtes Interesse ist nicht nachzuweisen: die Informationsfreiheit wird als Bürgerrecht allein um ihrer selbst Willen gewährt.

Der Zugang zu amtlichen Informationen wird auf Antrag gewährt. Das Informationsfreiheitsgesetz sieht vor, dass die Informationen unverzüglich, spätestens innerhalb eines Monats nach Antragstellung zugänglich gemacht werden sollen.

Wird das Auskunftsersuchen zurückgewiesen, so sind wir schon jetzt beauftragt, gegen die Ablehnung mit einer Klage vorzugehen.

Wir beantragen die Beantwortung der folgenden Frage:

Trifft es zu: Hat die Veräußerung eine Binnenmarktrelevanz?

Ist die Stadt verpflichtet zur Durchführung eines transparenten Bieterverfahrens mit sachgerechten Vergabekriterien und verfahrensmäßigen Mindeststandards?

Von einer Binnenmarktrelevanz ist dann auszugehen, wenn an dem Erwerb ein eindeutiges grenzüberschreitendes Interesse seitens Unternehmen aus anderen EU-Staaten besteht. Dabei spielen grundsätzlich Faktoren wie der Wert oder der Ausführungsort (Grenznähe) eine Rolle. Ist danach ein Bieterverfahren erforderlich, so muss die Kommune ihre Veräußerungsabsicht ausreichend publik machen (z.B. in der überregionalen Presse, Immobilienanzeigern, u.U. auch als freiwillige Bekanntmachung im Amtsblatt der EU). Die Auswahl des Investors bzw. des Angebots hat anhand transparenter Anforderungen an die Eignung des Unternehmens und die Auswahl des Angebots (Preis, zweckmäßigerweise aber auch anhand von Konzepten, z.B. zu Aspekten der Nachhaltigkeit oder der Architektur) zu erfolgen.

Der Antrag ist zulässig und begründet.

Mit der Verabschiedung des IFG NRW wurde dem wachsenden Bedürfnis nach Informationen und Transparenz der öffentlichen Verwaltung Rechnung getragen.

Der freie Zugang zu Informationen erhöht nicht nur die Nachvollziehbarkeit, sondern auch die Akzeptanz behördlicher Entscheidungen. Er dokumentiert das Prinzip einer offenen Verwaltung, die im Dienst der Bürgerinnen und Bürger steht.

Ziel der Einführung eines Informationszugangsrechtes ist es darüber hinaus, die Mitsprache der Bürgerinnen und Bürger in Bezug auf das Handeln staatlicher Organe dadurch zu optimieren, dass ihnen eine verbesserte Argumentationsgrundlage an die Hand gegeben wird. Transparenz staatlichen Handelns und das Ziel einer bürgerschaftlichen Gestaltung des Gemeinwesens setzen voraus, dass die zur Verfügung gestellten Informationen möglichst originär, direkt und unverfälscht sind.

Das Informationsfreiheitsrecht steht jeder natürlichen Person zu, das heißt, jede Bürgerin und jeder Bürger hat einen Anspruch auf Zugang zu den bei öffentlichen Stellen vorhandenen amtlichen Informationen.

Das Recht auf freien Zugang zu amtlichen Informationen ist an keine speziellen Voraussetzungen geknüpft.

Der Antrag ist hinreichend bestimmt und lässt insbesondere erkennen, auf welche Informationen er gerichtet ist.

Ein rechtliches oder berechtigtes Interesse ist nicht nachzuweisen: die Informationsfreiheit wird als Bürgerrecht allein um ihrer selbst Willen gewährt.

Der Zugang zu amtlichen Informationen wird auf Antrag gewährt. Das Informationsfreiheitsgesetz sieht vor, dass die Informationen unverzüglich, spätestens innerhalb eines Monats nach Antragstellung zugänglich gemacht werden sollen.

Wird das Auskunftsersuchen zurückgewiesen, so sind wir schon jetzt beauftragt, gegen die Ablehnung mit einer Klage vorzugehen.

MfG

Anspruch auf Ersatz von Schaden in Gestalt eines merkantilen Minderwertes nach Beseitigung eines Schimmelbefalles

Anspruch auf Ersatz von Schaden in Gestalt eines merkantilen Minderwertes nach Beseitigung eines Schimmelbefalles

von Thomas Ax

Der merkantile Minderwert bezeichnet die Minderung des Verkaufswerts einer Immobilie, die besteht, obwohl das Schadensereignis vollständig und sachgemäß behoben wurde. Der Schaden oder Mangel haftet weiterhin an dem Objekt trotz ordnungsgemäßer und vollständiger Instandsetzung. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs (BGH-Urteil vom 08.12.1977, Az.: VII ZR 60/76) beruht die Annahme des merkantilen Minderwerts auf dem Verdacht verborgen gebliebener Schäden. Dadurch entsteht bei möglichen Kaufinteressenten eine Abneigung gegenüber der Immobilie. Es entsteht ein Schaden (Wertverlust) ohne einen tatsächlichen Mangel am Objekt.

Typische Ereignisse, die Unwohlsein bei einem potenziellen Käufer auslösen, sind Schimmelpilzbefall oder Wasserschaden am Haus. Der Käufer der Immobilie hegt Unbehagen, da der Schimmel zwar entfernt wurde beziehungsweise die Schäden des Wasserschadens beseitigt wurden, er aber nie sicher sein kann, dass der Schaden zu einem späteren Zeitpunkt nicht erneut auftritt.

Hierbei handelt es sich um denjenigen Schaden, der darin bestehen kann, dass unabhängig von Substanzschaden, Nutzungsbeeinträchtigungen oder Schadensbeseitigungsaufwendungen auch nach vollständiger Sanierung ein Minderwert verbleibt. Es entspricht auch bei Immobilien ständiger Rechtsprechung, dass trotz vollständiger Instandsetzung eine Minderung des Verkaufswertes verbleiben kann, weil bei einem erheblichen Teil der potenziellen Käufer vor allem wegen des Verdachts verborgen gebliebener Schäden eine den Preis beeinflussende Abneigung gegen den Erwerb bestehen kann (BGH, Urteil vom 19.9.1985, VII ZR 158/84 = NJW 1986,428,429; BGH, Urteil vom 10.7.1991, XII ZR 109/90, zitiert nach juris, Rn. 26 = NJW 1991,3036,3038).

Maßgeblich für die Beurteilung der Frage, ob ein solcher Minderwert gegeben ist, ist der Zeitpunkt der vollständigen Instandsetzung (BGH Urteil vom 2. Dezember 1966, VI ZR 72/65 = NJW 1967, 552; BGH, Urteil vom 10.7.1991, XII ZR 109/90, Rn. 26 = NJW 1991, 3036, 3038; BGH, Urteil vom 06. Dezember 2012, VII ZR 84/10, Rn. 19). Dies bedeutet dagegen nicht, dass für die Geltendmachung eines solchen Anspruchs bis zum Zeitpunkt der vollständigen Fertigstellung abgewartet werden müsste.

Ferner ist auch klarzustellen, dass es eines tatsächlichen Verkaufs des Grundstücks für die Geltendmachung eines diesbezüglichen Schadensersatzanspruchs ebenso wenig bedarf wie einer Verkaufsabsicht.

Es ist allerdings dem Kläger für die Geltendmachung eines bezifferten Leistungsantrages abzuverlangen, die Grundlagen für die Wertermittlung bezogen auf den nach Abschluss der Instandsetzung anzunehmenden Zustand darzulegen (Brandenburgisches Oberlandesgericht, Urteil vom 28. August 2008, 5 U 28/07, zitiert nach juris, Rn. 61-64), wobei er den diesbezüglich bestehenden Unsicherheiten insbesondere dadurch Rechnung tragen kann, dass er zunächst auf Feststellung der Verpflichtung zum Ersatz eines merkantilen Minderwertes anträgt (BGH, Urteil vom 10. Juli 1991, XII ZR 109/90, Rn. 26 = NJW 1991, 3036, 3038).

Benötigt werden nachvollziehbare Ausführungen zum anzunehmenden realen Grundstückswert nach vollständiger Sanierung verglichen mit dem hypothetischen Grundstückswert bei Nichteintritt des Schadensfalles, ebenfalls bezogen auf den Zeitpunkt der vollständigen Sanierung.

Neben der bereits erwähnten Möglichkeit, Ihre Rechtsposition über eine Feststellungsklage abzusichern, stand und steht es Ihnen frei, wegen jedweder aus der Kontamination oder den Sanierungsarbeiten sich ergebenden Nutzungsbeeinträchtigung Ansprüche geltend zu machen. Festzustellen ist demgegenüber, dass es unbillig benachteiligen würde, wenn man für den allein streitgegenständlichen merkantilen Minderwert auf einen früheren Zeitpunkt als denjenigen vollständiger Sanierung abstellen wollte.

Unterstellt, dass seitens der Sachverständigen eine vollständige Instandsetzung attestiert wird: Es ist davon auszugehen, dass selbst für den Fall, dass seitens der Sachverständigen eine vollständige Instandsetzung attestiert wird, die Möglichkeit, dass die vorangegangene Kontaminierung bei den betroffenen Interessentenkreisen eine Einbuße der Wertschätzung des Objektes bewirkt und eine merkantile Wertminderung verbleibt, naheliegend erscheint. Zu ermitteln ist die aktuelle Differenz zwischen dem hypothetischen derzeitigen Wert des Grundstücks im unbelasteten Zustand gegenüber dem Wert, den das Grundstück im tatsächlichen Zustand derzeit hat.

Die Höhe des merkantilen Minderwerts einer Immobilie zu ermitteln, ist schwierig. Es handelt sich um einen fiktiven Wert und gibt es keine allgemeingültigen Parameter zur Berechnung eines Schadens.

Um den merkantilen Minderwert einer Immobilie zu ermitteln, genügt das Gutachten eines rein auf die (bau-)technischen Aspekte spezialisierten Sachverständigen nicht aus. Es muss ein Sachverständiger, der sich mit dem gemeinen Wert auskennt, hinzugezogen werden. (BGH 25.02.1953, Az.: II ZR 172/52)

Bei einem merkantilen Minderwert von maximal einem Prozent schätzt das Gericht einen Mindestschaden durchaus selbst, ohne einen Sachverständigen hinzuzuziehen. (vgl. OLG München, Urteil vom 17.12.2013 – 9 U 960/13)

Reine Bausachverständige sehen nach ordnungsgemäßer Behebung von Schäden an Gebäuden oft keinen merkantilen Minderwert, der über die objektiv hergeleiteten Kosten der Mangelbeseitigung hinausgehen. Der merkantile Minderwert orientiert sich jedoch nicht an harten Baufakten, sondern am subjektiven Empfinden potenzieller Käufer, an Verdachtsmomenten, an verlorenem Vertrauen durch Marktteilnehmer, an deren Bauchgefühl.

Der merkantile Minderwert an einer Immobilie kann die Mangelbeseitigungskosten deutlich übersteigen, ist allerdings sehr schwierig zu berechnen. Es gibt keine allgemein gültige mathematische Formel zur Berechnung des merkantilen Minderwerts von Immobilien. Sie benötigen einen erfahrenen Gutachter, der folgende Expertise in sich vereint:

  • Sehr gute regionale Marktkenntnisse
  • Zugang zu den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse
  • Fundiertes fachliches Wissen rund um Bauthemen und Gebäudetechnik

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