vorgestellt von Thomas Ax
1. Regelungsgegenstand der Privilegierungsvorschrift des § 6 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 LBO-BW ist allein die Abstandsflächentiefe. Daher ist kein Raum für ein “Hineinziehen” der Genehmigungsfähigkeit eines Vorhabens hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung und der überbaubaren Grundstücksfläche in die Prüfung dieser Vorschrift.
2. Die sich aus § 5 Abs. 1 Satz 1, Abs. 7 LBO-BW ergebenden Abstandsflächentiefen sind in vollem Umfang nachbarschützend. Das trifft auch im Hinblick auf die Einhaltung des § 6 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 LBO-BW zu, der nachbarliche Belange zwar nicht zum Prüfprogramm erklärt. Ob die Voraussetzungen der Vorschrift vorliegen und dadurch von der – drittschutzvermittelnden – Abstandsfläche abgewichen werden darf, ist jedoch eine durch den Nachbarn rügefähige Frage.
3. Eine Indizwirkung, dass “zumindest aus tatsächlichen Gründen” das Gebot der Rücksichtnahme im Regelfall nicht verletzt ist, wenn die landesrechtlichen Abstandsvorschriften eingehalten sind, greift jedenfalls dann nicht ein, wenn die Sondernorm des § 6 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 Alt. 1 LBO-BW zur Anwendung kommt, da diese Bestimmung eine Bebauung mit geringeren Tiefen der Abstandsflächen als den an sich gesetzlich vorgesehenen auch dann zulässt, wenn dadurch nachbarliche Interessen an Belichtung und Belüftung beeinträchtigt werden.
VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 07.05.2026 – 5 S 1790/25
Tatbestand
Der Kläger wendet sich gegen die den Beigeladenen durch den Beklagten erteilte Baugenehmigung zur Errichtung eines Mehrfamilienwohnhauses auf dem Grundstück Flst.-Nr. xx/2, xxx xx in Dxxx. Das insgesamt größer als der historische Vorgängerbau ausfallende Vorhaben wurde bereits errichtet.
Der Kläger ist Eigentümer zweier an das Vorhabengrundstück angrenzender Grundstücke, zum einen des nördlich gelegenen Grundstücks Flst.-Nr. xx/3, xxx xx, das mit einem Wohn- und Geschäftsgebäude aus dem 18. Jahrhundert, der ehemaligen “xxx Stadt-Apotheke”, bebaut ist (im Weiteren: Nordgrundstück). Sowohl das Vorhabengrundstück als auch das Nordgrundstück liegen im historischen Altstadtkern von Dxxx. Ein Bebauungsplan liegt für diese Grundstücke nicht vor. Die größtenteils giebelständige Bebauung an der Ostseite des Marktplatzes und an der südlich des Vorhabengrundstücks beginnenden Bxxxgasse weist keine oder nur geringe Grenzabstände in Form von Traufgassen auf.
Zum anderen ist der Kläger Eigentümer des östlich an das Vorhabengrundstück angrenzenden, unbebauten Grundstücks Flst.-Nr. xx (im Weiteren: Ostgrundstück). Dieses liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans “Amtgarten/Hinter der Kirche” der Gemeinde Dxxx von 2001 in der Fassung von 2007, der dort eine “Grünfläche ohne Dauerkleingärten, Gerätehütten und Schuppen” festsetzt. Das Ostgrundstück weist nach Osten hin ein starkes Gefälle auf.
Das zweiteilige Gebäude der ehemaligen Stadt-Apotheke ist in westlicher, marktplatzseitiger Richtung traufständig mit Walmdach errichtet und sticht hierdurch sowie in Bezug auf seine Firsthöhe (633,98 m ü. NN) und Traufhöhe (628,97 m ü. NN) und die Anzahl der Vollgeschosse – drei in diesem Gebäudeteil – gegenüber der weiteren Bebauung in dieser Straßenzeile heraus. Das wie sein Vorgängerbau giebelständige Bauvorhaben der Beigeladenen weist ebenfalls drei Vollgeschosse, eine etwas geringere Firsthöhe (633,94 m ü. NN) und eine um etwa einen Meter geringere Traufhöhe (627,935 m ü. NN) auf.
Auf seiner zur historischen Stadtmauer hin ausgerichteten Ostseite ist das Gebäude der ehemaligen Stadt-Apotheke giebelständig errichtet und weist ebenfalls drei Vollgeschosse auf. Anders als die umliegende Bebauung verfügt es über einen zweigeschossigen Anbau mit Dachterrasse, der außerhalb der historischen Stadtmauer liegt. Das genehmigte Bauvorhaben ist an seiner Ostseite ebenfalls giebelständig und weist drei Vollgeschosse auf. Es setzt mit dem Erdgeschoss auf die historische Stadtmauer auf und überkragt diese mit den darüber liegenden Geschossen um ca. 0,7 m. An der Ostfassade des Vorhabengebäudes wurden im ersten und zweiten Obergeschoss jeweils zwei Balkone mit einer Tiefe von 2 m und einer Breite von jeweils 4 m sowie im ersten Dachgeschoss ein Balkon mit einer Tiefe von 2 m und einer Breite von 6,81 m genehmigt. Der Abstand zwischen den nördlichen Balkonen des ersten und zweiten Obergeschosses und dem Nordgrundstück beträgt ca. 1,7 m und der Abstand zwischen dem Balkon des ersten Dachgeschosses und dem Nordgrundstück ca. 2,9 m. Während die genehmigte Firsthöhe des Vorhabengebäudes (633,935 m ü. NN) auf der Ostseite leicht hinter derjenigen des klägerischen Gebäudes (634,07 m ü. NN) zurückbleibt, überschreitet die genehmigte Traufhöhe (627,935 m ü. NN) jene der ehemaligen Stadt-Apotheke (626,43 m ü. NN) um etwa 1,5 m. An seiner zum Vorhabengrundstück ausgerichteten Südseite weist das Gebäude der ehemaligen Stadt-Apotheke im ersten und zweiten Obergeschoss Fensteröffnungen auf, die durch das Bauvorhaben teilweise verdeckt werden.
In dem Baugesuch der Beigeladenen vom 6. November 2020 waren zunächst fünf Wohneinheiten mit drei Stellplätzen vorgesehen. Mit Stellungnahme vom 23. November 2020, die im Hinblick auf die historische Stadtmauer und die Sachgesamtheit Dxxx Altstadt eingeholt wurde, erteilte das Landesamt für Denkmalpflege seine Zustimmung zu dem Vorhaben, damit die “Lücke in der historischen Zeile” wieder geschlossen werde. Mit Angrenzerbenachrichtigung vom 23. November 2020 setzte die Stadt Dxxx den Kläger von dem Bauvorhaben in Kenntnis. Dieser wandte mit Schreiben vom 6. Dezember 2020 unter anderem ein, die Abstandsflächen zu seinen beiden Grundstücken seien nicht eingehalten. Das geplante Gebäude füge sich nicht in die vorhandene Bebauung ein. Die Fensteröffnungen an der Südfassade der Stadt-Apotheke würden zugebaut. Der Gemeinderat von Dxxx verweigerte mit Beschluss vom 1. Dezember 2020 das Einvernehmen zum Bauvorhaben. Mit einer vom Beklagten eingeholten Stellungnahme vom 16. Februar 2021 befürwortete die Arbeitsgemeinschaft Deutsche Fachwerkstädte e. V. das Vorhaben. Die Proportion des Bauwerks nehme die Maßstäblichkeit der Platzgestaltung auf und sei daher gelungen. Die Stellungnahme forderte lediglich eine Überarbeitung des durch offene Garagen geprägten Erdgeschossbereichs. Entsprechende Unterlagen mit Garagentoren im Erdgeschoss legten die Beigeladenen in der Folgezeit vor. Daraufhin erteilte der Gemeinderat mit Beschluss vom 23. März 2021 das Einvernehmen zum Bauvorhaben sowie zu einer Befreiung von der Stellplatzsatzung der Stadt Dxxx. Die Beigeladenen reduzierten die Wohnungszahl in der Folge von fünf auf drei und legten dem Beklagten entsprechend geänderte Unterlagen vor.
Am 13. Oktober 2021 erteilte der Beklagte den Beigeladenen unter Befreiung von zwei nach der Stellplatzsatzung notwendigen Stellplätzen sowie unter Zulassung “einer Ausnahme wegen Entfalls der Abstandsflächen” die Baugenehmigung mit verschiedenen Nebenbestimmungen. Unter anderem seien die Garagen auf der Westseite mit Garagentoren zu versehen (Nr. 5) und sei von den Außenwänden des neuen Gebäudes bis zur Wand der Nachbargebäude ein Abstand von mindestens 0,5 m einzuhalten (Nr. 6). Zur Begründung der Ausnahme von den erforderlichen Abstandsflächen verwies der Beklagte auf § 6 Abs. 3 (Satz 1) Nr. 1 LBO und auf das besondere Ensemble “Dxxx-xxx Altstadt”, in dem teilweise eine geschlossene Bebauung vorhanden sei. Die Zugänglichkeit der Südfassade des Gebäudes des Klägers werde über die 0,5 m breite Traufgasse ermöglicht. Beeinträchtigungen der Belüftungs- und Lichtverhältnisse seien vom Nachbarn im Fall von § 6 Abs. 3 (Satz 1) Nr. 1 LBO hinzunehmen.
Den Widerspruch des Klägers gegen den Bescheid vom 13. Oktober 2021 wies das Regierungspräsidium Karlsruhe mit Bescheid vom 5. August 2022 zurück und führte zur Begründung ergänzend zu den Gründen des angefochtenen Bescheids aus, das Vorhaben verstoße nicht gegen das Gebot der Rücksichtnahme. Es bestehe keine erdrückende Wirkung durch das Maß der baulichen Nutzung in der vorliegenden stark verdichteten historischen Innenortslage. Das Vorhaben bleibe straßen- und rückseitig hinter der Firsthöhe des klägerischen Gebäudes zurück und überschreite die rückwärtige Traufhöhe um rund 1,5 m. Eine Bebauung, die sich an der rückwärtigen Traufhöhe des klägerischen Gebäudes orientierte, würde sich auf die Fenster an der Südfassade nicht wesentlich anders auswirken. Die Abweichung von den Abstandsflächen zum Ostgrundstück sei nach § 6 Abs. 3 (Satz 1) Nr. 2 LBO zuzulassen. Das Grundstück falle nach Osten mit einer Steigung von -60 % deutlich ab, sodass die Verschattung in den Abendstunden bereits jetzt enorm sei und von den Balkonen nicht beeinflusst werde. Auch eine Beeinträchtigung der Nutzung sei nicht erkennbar.
Am 29. August 2022 hat der Kläger gegen die Bescheide Klage beim Verwaltungsgericht Karlsruhe erhoben. Zugleich hat er einen Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes gestellt, den das Verwaltungsgericht mit Beschluss vom 3. November 2022 abgelehnt hat (11 K 2895/22).
Mit Urteil vom 24. Juli 2024 hat das Verwaltungsgericht die Klage abgewiesen und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt, es liege kein Verstoß gegen nachbarschützende Vorschriften des Bauordnungs- oder Bauplanungsrechts vor. Von den Abstandsflächen zum Nordgrundstück sei nach § 6 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 LBO abzusehen, weil die Gestaltung des Straßenbildes dies erfordere. Nachbarliche Belange müssten hinter der Wahrung des Straßenbildes zurückstehen. Insofern komme es nicht darauf an, dass die Fenster an der Südfassade des klägerischen Gebäudes verschattet würden. Zu einem anderen Ergebnis führten weder die Erweiterung der seitlichen Abstandsfläche in Richtung Osten durch die nicht privilegierten Balkone noch die Aufstockung des Vorhabens im Verhältnis zum historischen Vorgängerbau. Der Kläger könne sich jedenfalls nicht darauf berufen, dass diese baulichen Erweiterungen nicht von § 6 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 LBO gedeckt seien. In Bezug auf die Abstandsflächen zum Ostgrundstück sei eine Ausnahme nach § 6 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 LBO zu erteilen, da nachbarliche Belange nicht erheblich beeinträchtigt würden. Eine Sondersituation liege darin, dass die Bebaubarkeit derzeit durch Bebauungsplan ausgeschlossen und aufgrund der erheblichen Hangneigung nur nach erheblichen Geländeverschiebungen möglich sei. Auch zu Freizeitzwecken werde das insgesamt sehr große Grundstück lediglich in geringem Maße genutzt. Zudem sei es durch die vorhandene Bebauung erheblich vorbelastet. Der Kläger habe mit einer Ausnahme von den Abstandsflächen jedenfalls in dem Maß, wie sie auch bei dem Vorgängerbau vorgelegen habe, rechnen müssen. Die Abweichung von der Abstandsfläche falle verhältnismäßig gering aus, da aufgrund der besonderen örtlichen Verhältnisse auf die Stadtmauer habe aufgebaut werden müssen (§ 6 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 LBO). Die zusätzliche Verschattung falle gegenüber dem Vorgängergebäude äußerst gering aus. Auch gegen das Gebot der Rücksichtnahme verstoße das Vorhaben nicht, da es keine erdrückende Wirkung habe und in etwa dem markanten klägerischen Gebäude, das die Eigenart der näheren Umgebung nicht präge, entspreche.
Mit Beschluss vom 4. September 2025 – 5 S 1505/24 – hat der Senat die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts wegen Vorliegens ernstlicher Zweifel an der Richtigkeit der Entscheidung zugelassen.
Im Berufungsverfahren trägt der Kläger im Wesentlichen vor: Das Bauvorhaben verletze nachbarschützende abstandsflächenrechtliche Vorgaben. Dies gelte zunächst für den Hauptbaukörper in Bezug auf das Nordgrundstück. Die Vorschrift des § 6 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 LBO dispensiere nicht für jede beliebige Höhe und Längenausdehnung eines Baukörpers vom Abstandsflächenrecht, sondern nur insoweit, wie die von ihr geschützten öffentlichen Belange dies erforderten. Deswegen hätte der Beklagte nur eine Traufhöhe im Rahmen der Umgebungsbebauung zulassen dürfen. Eine solche Betrachtung sei verfassungsrechtlich geboten, da nicht nur die Belange des Bauherrn, sondern auch die des Nachbarn ihre verfassungsrechtliche Grundlage in Art. 14 Abs. 1 GG hätten. Ob die Voraussetzungen des § 6 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 LBO vorlägen und dadurch von der – drittschutzvermittelnden – Abstandsflächentiefe abgewichen werden dürfe, sei eine für den Nachbarn rügefähige Frage. Auch die an der Ostfassade des Vorhabens angebrachten Balkone seien abstandsrechtlich unzulässig. Da diese die Privilegierungsmaße des § 5 Abs. 6 Satz 1 Nr. 2 LBO nicht einhielten, seien sie selbst abstandsflächenpflichtig. Auch insofern greife § 6 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 LBO nicht ein, da das Straßenbild die rückwärtigen Balkone nicht erfordere. Dem könne eine hypothetische größere Längenausdehnung des Hauptbaukörpers nicht als rechtmäßige, aber eingriffsintensivere Alternative entgegengehalten werden. Eine abstandsrechtliche Privilegierung der Balkone ergebe sich auch nicht aus § 6 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 LBO. Er sei auch nicht nach Treu und Glauben an der Geltendmachung des Abstandsflächenverstoßes gehindert. Da der den Bauantragsunterlagen beigefügte Abstandsflächenplan die seitlichen Abstandsflächen nicht enthalte, liege eine – nachbarschutzrelevante – Unbestimmtheit der Bauantragsunterlagen vor. Das Bauvorhaben verletze in Bezug auf das Nordgrundstück zudem das Gebot der Rücksichtnahme, da es sich hinsichtlich der Geschossigkeit, der überbauten Fläche und der Traufhöhe nicht im Sinne von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB in die nähere Umgebung einfüge. Die Verschattung der klägerischen Räume im zweiten Obergeschoss wäre viel geringer, wenn das Vorhaben die sich aus der Umgebungsbebauung ergebende Traufhöhe und Längenausdehnung einhielte. Auch in Bezug auf das Ostgrundstück verletze das Bauvorhaben nachbarschützende abstandsflächenrechtliche Vorgaben. Die vorgeschriebene Tiefe der Abstandsflächen von der östlichen Außenwand werde in gravierendem Umfang nicht eingehalten. Eine Abweichung sei nicht nach § 6 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 LBO zuzulassen, da die Unterschreitung der Abstandsfläche die nachbarlichen Belange des Klägers erheblich beeinträchtige. Die vorhandene Situation sei in Bezug auf das Nachbargrundstück nicht durch bauordnungsrechtlich relevante Besonderheiten gekennzeichnet. Das Ostgrundstück könne ohne umfassende Geländebewegungen gärtnerisch und zu Freizeitgärten genutzt werden. Auch in Bezug auf das Ostgrundstück verletze das Bauvorhaben das Gebot der Rücksichtnahme, da es die anhand der historischen Stadtmauer eindeutig bestimmbare faktische rückwärtige Baugrenze ab dem ersten Obergeschoss deutlich überschreite, was zu städtebaulichen Spannungen führe. Mit Schriftsatz vom 27. April 2026 hat der Kläger sein Vorbringen vertieft und ergänzend ausgeführt, durch die Balkonanlage werde das einzige Fenster der Ein-Zimmer-Wohnung im ersten Obergeschoss verschattet. Geringeren seitlichen Abstandsflächen der Balkone stünden zudem Belange des Brandschutzes entgegen.
Der Kläger beantragt,
das Urteil des Verwaltungsgerichts Karlsruhe vom 24. Juli 2024 – 10 K 2894/22 – zu ändern und die den Beigeladenen mit Bescheid des Beklagten vom 13. Oktober 2021 in Gestalt des Widerspruchsbescheids des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 5. August 2022 erteilte Baugenehmigung aufzuheben.
Der Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Zur Begründung führt er unter anderem aus: Verneine man die Frage, ob § 6 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 LBO eine geringere seitliche Abstandsflächentiefe der Balkone zum Nordgrundstück hin zulasse, sei § 6 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 LBO zu prüfen und zu bejahen. Denn die Beleuchtung mit Tageslicht sei in ausreichendem Maße gegeben, auch wenn teilweise ein Schatten aufgrund des oberen Teils des Balkons auf das klägerische Grundstück falle. Belüftung und Brandschutz seien offenkundig nicht beeinträchtigt. Auch eine erhebliche Beeinträchtigung nachbarlicher Belange liege nicht vor. Der Abstand zwischen den Balkonen und dem Nordgrundstück betrage etwa 1,7 m. Einsichtsmöglichkeiten seien kein berücksichtigungsfähiger Aspekt. Die Balkone verfehlten den Privilegierungstatbestand des § 5 Abs. 6 Satz 1 Nr. 2 LBO mit ihrem Vortreten lediglich um 0,5 m, zumal in Richtung Osten und nicht in Richtung Norden. Dies indiziere, dass keine erhebliche Beeinträchtigung nachbarlicher Belange vorliege. Im Übrigen nimmt der Beklagte auf seine Ausführungen im Zulassungsverfahren Bezug, in denen er auf die Urteilsgründe des Verwaltungsgerichts verwiesen und ergänzend geltend gemacht hat, bei der Zulassung geringerer Abstandsflächentiefen nach § 6 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 LBO seien nachbarliche Belange – wie etwa das Interesse an einer geringeren Traufhöhe des Vorhabens – nicht zu prüfen. Da die landesrechtlichen Abstandsflächenvorschriften vorliegend eingehalten würden, bestehe auch kein Raum für einen Rückgriff auf das Rücksichtnahmegebot. Der Gesetzgeber habe sich in § 6 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 und Nr. 2 LBO für die Zulassung einer Traufgassenbebauung bzw. Balkonerrichtung wie der vorliegenden gerade unter Zurückstellung nachbarlicher Belange entschieden. Zudem werde der Umgebungsrahmen nicht überschritten.
Die Beigeladenen beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.
Zur Begründung schließen sie sich den Ausführungen des Beklagten an.
Am 7. Mai 2026 hat der Senat mündlich verhandelt und einen Augenschein eingenommen. Wegen der Einzelheiten wird auf die Anlagen zum Protokoll verwiesen.
Dem Senat liegen die den Vorgang betreffenden Behördenakten des Beklagten (zwei Bände), die Akten des Regierungspräsidiums Karlsruhe (ein Band), der Bebauungsplan “Amtgarten/Hinter der Kirche” der Gemeinde Dxxx (eine Mappe) sowie die Gerichtsakten des Verwaltungsgerichts Karlsruhe zum Klage- (10 K 2894/22) und zum Eilverfahren (11 K 2895/22) sowie des Berufungszulassungsverfahrens (5 S 1505/24) vor. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf diese und auf die gewechselten Schriftsätze verwiesen.
Entscheidungsgründe
A.
Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Karlsruhe vom 24. Juli 2024 – 10 K 2894/22 – hat Erfolg. Streitgegenständlich ist allein die erteilte Baugenehmigung für das bereits errichtete Vorhaben der Beigeladenen. Der Kläger begehrt hingegen kein bauaufsichtliches Einschreiten gegen eine von der Baugenehmigung abweichende Ausführung des Neubaus.
I. Die Berufung ist zulässig. Sie ist nach Zulassung durch den Senat mit Beschluss vom 4. September 2025 – 5 S 1505/24 – statthaft. Der Kläger hat die Berufung – nach entsprechender Fristverlängerung – am 14. November 2025 mit Schriftsatz an den erkennenden Gerichtshof form- und fristgerecht sowie gegenüber dem richtigen Adressaten begründet (§ 124a Abs. 6 i. V. m. Abs. 3 Satz 3 bis 5 VwGO).
II. Die Berufung ist auch begründet. Die als Anfechtungsklage statthafte (§ 42 Abs. 1 Alt. 1 VwGO) und auch im Übrigen zulässige Klage ist begründet. Denn die mit Bescheid des Beklagten vom 13. Oktober 2021 in Gestalt des Widerspruchsbescheids des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 5. August 2022 erteilte Baugenehmigung ist wegen Verstößen gegen von der Baurechtsbehörde zu prüfende nachbarschützende Rechtsvorschriften in vollem Umfang rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten. Die Bescheide sind deshalb aufzuheben (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO); das Urteil des Verwaltungsgerichts ist entsprechend zu ändern. Für die Beurteilung der Sach- und Rechtslage ist der Zeitpunkt der Erteilung der Baugenehmigung vom 13. Oktober 2021 maßgeblich. Auf einen späteren Zeitpunkt käme es nur an, wenn sich die Rechtslage nachträglich zu Gunsten der Beigeladenen verändert hätte (vgl. BVerwG, Urteil vom 1.8.2002 – 4 C 5.01 – Rn. 41; Senatsurteil vom 29.10.2003 – 5 S 138/03), was vorliegend nicht gegeben ist.
1. Der Kläger macht allerdings ohne Erfolg geltend, da der den Bauantragsunterlagen beigefügte Abstandsflächenplan die seitlichen Abstandsflächen der Balkone nicht enthalte und daher deren rechtliche Beurteilung nicht erlaube, liege eine ihn in eigenen Rechten verletzende Unbestimmtheit vor. Ein Nachbar kann sich mit Erfolg gegen die Unbestimmtheit einer Baugenehmigung wenden, soweit davon Regelungen betroffen sind, die dem Schutz seiner nachbarlichen Interessen dienen, sich also die Unbestimmtheit gerade auf Merkmale des Vorhabens bezieht, deren genaue Festlegung zum Schutz seiner subjektiven Rechte erforderlich sind (st. Rspr., vgl. Senatsbeschluss vom 30.1.2019 – 5 S 1913/18; VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 2.10.2019 – 3 S 1470/19).
Zwar fehlen in den Bauvorlagen – entgegen § 4 Abs. 4 Nr. 5 Buchst. d LBOVVO – insbesondere Angaben zu den seitlichen Abstandsflächen der Balkone. Dies führt hier jedoch nicht zur Unbestimmtheit der Baugenehmigung im Hinblick auf Merkmale des Vorhabens, deren genaue Festlegung zum Schutz der Rechte des Klägers erforderlich sind. Denn Inhalt und Umfang der Baugenehmigung – einschließlich der Unterschreitung der den Kläger mit Blick auf das Nordgrundstück schützenden Abstandsflächen der Balkone – lassen sich den genehmigten Plänen, Schnitten und Ansichten auch ohne diese Angaben entnehmen. Die Unterschreitung der Abstandsflächen ist jeweils offenkundig.
2. Das Bauvorhaben verstößt mehrfach gegen die nachbarschützenden Vorschriften des Abstandsflächenrechts.
a) Allerdings hält der Hauptbaukörper die gesetzlichen Vorgaben für die seitlichen Abstandsflächen gegenüber dem Nordgrundstück ein.
aa) Zwar wurde das Gebäude ausweislich des genehmigten Lageplans mit einem Traufgassenabstand zum Nordgrundstück von 0,53 m im westlichen Bereich und 0,83 m im östlichen Bereich genehmigt und unterschreitet damit die nach § 5 Abs. 1 Satz 1, Abs. 7 Satz 1 Nr. 1 LBO an sich erforderliche Abstandsflächentiefe von 4,09 m erheblich.
bb) Diese geringere Abstandsflächentiefe war jedoch nach § 6 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 LBO wegen der Gestaltung des Straßenbildes zuzulassen.
(1) Nach dieser Vorschrift sind geringere Tiefen der Abstandsflächen zuzulassen, wenn in überwiegend bebauten Gebieten die Gestaltung des Straßenbildes oder besondere örtliche Verhältnisse dies erfordern. Abzustellen ist maßgeblich – anders als bei Nr. 2 dieser Vorschrift – nicht auf Belange des Bauherrn, sondern auf Belange der Ortsgestaltung mit einer überragenden Bedeutung und damit auf ein öffentliches Interesse an geringeren Abstandsflächen (vgl. Sauter, LBO BW, 69. EL, § 6 Rn. 35 f.). Dies kommt z. B. darin zum Ausdruck, dass nach § 6 Abs. 3 Satz 2 LBO nur in den Fällen der Nr. 1 geringere Tiefen der Abstandsflächen nicht nur zuzulassen sind, sondern auch verlangt werden können.
(2) Gemessen hieran erfordert das maßgebliche Straßenbild an der Ostseite des Marktplatzes und der sich südlich anschließenden Bxxgasse anhand des im Rahmen der Einnahme des Augenscheins vermittelten Eindrucks die geringere Tiefe der Abstandsfläche in Gestalt der vorliegenden Traufgasse (§ 6 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 Alt. 1 LBO). Denn diese Straßenzeile ist durch eine Bebauung mit entweder geringen Grenzabständen in Form von Traufgassen oder ohne Grenzabstände geprägt. Bei Einhaltung der nach § 5 LBO vorgeschriebenen Abstandsflächen würde das Vorhabengebäude somit störend aus dem Rahmen dieses historisch gewachsenen Straßenbildes fallen. Dies ist zwischen den Beteiligten unstreitig. Das Vorliegen der Voraussetzungen des § 6 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 LBO entbindet die Beigeladenen von der Einhaltung der an sich erforderlichen Abstandsfläche zum Grundstück des Klägers, ohne dass dessen nachbarliche Interessen im Falle ihrer Beeinträchtigung dies insoweit verhindern könnten. Sind die Voraussetzungen des § 6 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 LBO wie im vorliegenden Fall gegeben, so besteht ein Anspruch auf Zulassung des Vorhabens (vgl. Senatsurteil vom 13.2.1998 – 5 S 3202/96).
(3) Entgegen der Auffassung des Klägers ist die Vorschrift des § 6 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 LBO nicht dahin auszulegen, dass sie die Höhen- und Längenausdehnung des Vorhabens in seinem Interesse limitiert.
Der Kläger nimmt zwar im Ausgangspunkt zutreffend an, dass im Rahmen der Prüfung, ob in überwiegend bebauten Gebieten die Gestaltung des Straßenbildes oder besondere örtliche Verhältnisse geringere Tiefen der Abstandsflächen erfordern (§ 6 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 LBO), anderen Belangen nach Möglichkeit Rechnung zu tragen ist, und zwar in dem Maße, wie die Ortsgestaltung dies zulässt (vgl. Sauter, LBO, 69. Lfg., § 6 Rn. 36; Senatsbeschluss vom 4.9.2025 – 5 S 1505/24 – n. v., S. 7). Insofern ist das Wort “wenn” aus Gründen der Verhältnismäßigkeit als “soweit” zu lesen. Andere Belange führen hier unstreitig nicht zu Änderungen bei der vorliegenden Abstandsflächentiefe. Auch der Kläger fordert keinen größeren Grenzabstand ein.
Die vom Kläger befürwortete Auslegung des § 6 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 LBO, wonach die Vorschrift einschränkend dahin auszulegen sei, dass sie eine Höhen- und Längenausdehnung der abstandsflächenpflichtigen baulichen Anlage nur legitimiert, soweit die von der Norm geschützten öffentlichen Belange dies erfordern, ist jedoch abzulehnen. Regelungsgegenstand der Privilegierungsvorschrift des § 6 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 LBO ist, wie sich aus dem Wortlaut der Norm klar ergibt, allein die Abstandsflächentiefe. Die Kubatur der baulichen Anlage regelt diese Vorschrift hingegen nicht und kann sie folglich auch nicht legitimieren, sie bestimmt sich vielmehr grundsätzlich nach dem Bauplanungsrecht. Ein “Hineinziehen” der Genehmigungsfähigkeit hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung und der überbaubaren Grundstücksfläche (vgl. § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB) in die Prüfung des § 6 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 LBO ist zudem aus systematischen und kompetenziellen Gründen abzulehnen. Die Regelung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit ist dem Bundesgesetzgeber vorbehalten (Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 GG). Das Abstandsflächenrecht vermag die zulässige Höhenausdehnung eines Vorhabens auch deswegen nicht vorzugeben, da sich die erforderliche Abstandsfläche – gerade umgekehrt – maßgeblich nach der (Wand-) Höhe der baulichen Anlage richtet (§ 5 Abs. 4 LBO). Soweit sich das Abstandsflächenrecht in § 6 Abs. 1 Satz 3 LBO zur Längenausdehnung einer Grenzbebauung verhält, handelt es sich um eine nicht verallgemeinerungsfähige Sondervorschrift. Dem kann der Kläger nicht mit Erfolg entgegenhalten, das Eigentumsgrundrecht des Nachbarn (Art. 14 Abs. 1 GG) gebiete eine solche Auslegung des § 6 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 LBO. Hierfür besteht kein Ansatzpunkt, da die Norm nicht die Kubatur des Gebäudes regelt. Bestimmt sich aber die Genehmigungsfähigkeit hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung und der überbaubaren Grundstücksfläche nach bauplanungsrechtlichen Regelungen, so ist auch den nach Art. 14 Abs. 1 GG geschützten Belangen des Nachbarn in jenem Zusammenhang – namentlich nach Maßgabe des Gebots der Rücksichtnahme – Rechnung zu tragen (s. dazu unter 3.).
b) Der Hauptbaukörper verstößt jedoch in Bezug auf das Ostgrundstück gegen die nachbarschützenden Vorschriften des Abstandsflächenrechts.
aa) Mit einem Abstand der östlichen Außenwand des Vorhabens zur leicht schräg verlaufenden Grundstückgrenze von mindestens 3,26 m unterschreitet das genehmigte Gebäude die nach § 5 Abs. 1 Satz 1, Abs. 7 Satz 1 Nr. 1 LBO grundsätzlich gebotene Abstandsflächentiefe in östlicher Richtung von 4,90 m erheblich.
bb) Geringere Abstandsflächentiefen zur Ostgrenze des Vorhabengrundstücks sind nicht nach § 6 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 LBO zuzulassen.
(1) Die Gestaltung des Straßenbildes an der Ostseite des Marktplatzes und der sich südlich anschließenden Bxxgasse erfordert die Unterschreitung der erforderlichen Abstandsflächentiefen zur – rückwärtigen – östlichen Grundstücksgrenze nicht. Denn die Ostseite des Gebäudes ist vom Marktplatz und von der Bxxgasse aus schon nicht einseh- oder sonst wahrnehmbar.
(2) Die geringeren Tiefen der Abstandsflächen sind auch nicht aufgrund besonderer örtlicher Verhältnisse (§ 6 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 Alt. 2 LBO) geboten. Zwar kommt insofern grundsätzlich in Betracht, dass eine auf die – innerhalb der Abstandsfläche zur östlichen Grundstücksgrenze verlaufende – historische Stadtmauer aufsetzende Bebauung geboten ist. Dies bedarf jedoch keiner Vertiefung, denn die in Rede stehende Verringerung der Abstandsflächentiefen wird schon deswegen nicht durch besondere örtliche Verhältnisse im Sinne des § 6 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 LBO “erfordert”, weil das genehmigte Gebäude die historische Stadtmauer um ca. 0,7 m überkragt.
cc) Die Voraussetzungen des § 6 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 LBO liegen ebenfalls nicht vor.
(1) Nach dieser Vorschrift sind geringere Tiefen der Abstandsflächen zuzulassen, wenn Beleuchtung mit Tageslicht sowie Belüftung in ausreichendem Maße gewährleistet bleiben, Gründe des Brandschutzes nicht entgegenstehen und nachbarliche Belange nicht erheblich beeinträchtigt werden. Zwar liegen – zwischen den Beteiligten unstreitig – die ersten drei Voraussetzungen vor, es fehlt jedoch an der vierten Voraussetzung.
Nach der Rechtsprechung aller mit Baurechtssachen befassten Senate des erkennenden Gerichtshofs liegt eine erhebliche Beeinträchtigung nachbarlicher Belange nach der gesetzgeberischen Wertung regelmäßig vor, wenn die nachbarschützende Abstandsflächentiefe (vgl. § 5 Abs. 7 LBO) unterschritten wird, gleichgültig, ob die Unterschreitung gravierend oder geringfügig ist. Eine hiervon abweichende Beurteilung ist nur gerechtfertigt, wenn die vorhandene Situation auf dem Nachbargrundstück durch bauordnungsrechtlich relevante, tatsächliche oder rechtliche Besonderheiten gekennzeichnet ist, die das Interesse des Nachbarn an der Einhaltung der Abstandsflächentiefe deutlich mindern oder als weniger schutzwürdig erscheinen lassen (vgl. Senatsurteil vom 19.5.2020 – 5 S 437/18; VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 15.5.2023 – 3 S 266/23; und Urteil vom 2.6.2015 – 8 S 1914/14).
Solche Besonderheiten können sich aus den tatsächlichen Verhältnissen auf dem Nachbargrundstück ergeben. Hierzu zählen insbesondere unterschiedliche Höhenlagen oder sonstige signifikante topographische Unterschiede, daneben auch ein ungewöhnlicher Zuschnitt des Nachbargrundstücks. Die erhebliche Beeinträchtigung des nachteilig betroffenen Grundstücks hinsichtlich der Besonnung und Belüftung hängt dabei nicht nur davon ab, ob auf dem betroffenen Grundstück ein Wohngebäude vorhanden oder möglich ist; vielfach wird ein nichtprivilegierter Grenzbau ohnehin weniger das Nachbargebäude unmittelbar selbst betreffen als vielmehr die Besonnung und Belüftung der Gartenfläche. Dabei kommt es nicht entscheidend darauf an, ob die betroffene Gartenfläche zu Erholungszwecken (Terrasse, Pergola o. ä.) genutzt wird oder etwa gärtnerisch. In beiden Fällen beeinträchtigt ein Grenzbau die Belange des Nachbarn hinsichtlich der Besonnung, Belüftung und sein Interesse an der Verhinderung einer “Einmauerung” erheblich. Besondere Umstände in diesem Sinn sind damit vor allem anzunehmen, wenn das Grundstück nach seinem Zuschnitt schlechthin weder bebaut noch sonst gärtnerisch oder zu Freizeitzwecken sinnvoll genutzt werden kann (vgl. Senatsurteil vom 19.5.2020 – 5 S 437/18; VGH Bad.-Württ., Urteil vom 30.6.2025 – 3 S 1958/23; und Beschlüsse vom 26.5.2015 – 3 S 733/15 – Rn. 20; und vom 13.6.2002 – 3 S 938/03, jeweils m. w. N.). Daneben können auch rechtliche Besonderheiten, die beim Nachbargrundstück im Verhältnis zum Bauvorhaben vorliegen und dessen Schutzwürdigkeit und Schutzbedürftigkeit abstandsflächenrechtlich deutlich mindern, eine erhebliche Beeinträchtigung nachbarlicher Interessen ausschließen, etwa bei einer rechtlichen Vorbelastung des Nachbargrundstücks, wenn das Abwehrrecht des Nachbarn in Bezug auf Auswirkungen einer für den Wiederaufbau eines Gebäudes verwendeten, auf dem Baugrundstück bereits existierenden Außenmauer ausgeschlossen oder in Bezug auf ein nachträglich genehmigtes Vorhaben verwirkt ist, oder bei einer Bebauung von Baugrundstück und Nachbargrundstück mit einem Doppelhaus oder wenn sich dem Regelungsregime der Abstandsflächenvorschriften eindeutig entnehmen lässt, dass der Gesetzgeber die konkrete Beeinträchtigung des Nachbargrundstücks für zumutbar hält (vgl. Senatsurteil vom 19.5.2020 – 5 S 437/18; VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 27.11.2013 – 8 S 1813/13, jeweils m. w. N.).
(2) Eine der vorstehend genannten Konstellationen, die eine Zulassung geringerer Abstandsflächentiefen rechtfertigt, ist hier nicht gegeben. Der vorliegende Fall gibt dem Senat auch keinen Anlass, eine weitere Fallgruppe anzuerkennen.
(a) Tatsächliche Besonderheiten auf dem Ostgrundstück, die das Interesse des Klägers an der Einhaltung der Abstandsflächentiefen als weniger schutzwürdig erscheinen ließen, liegen nicht vor.
(aa) Insbesondere liegt in dem bestehenden Höhenunterschied zwischen dem Vorhaben- und dem Ostgrundstück keine Sondersituation, die das klägerische Interesse an der Einhaltung der Abstandsflächentiefen als weniger schutzwürdig erscheinen ließe, im Gegenteil. Das Verwaltungsgericht geht insofern zu Recht davon aus, dass eine Sondersituation nur angenommen werden könnte, wenn das Baugrundstück wesentlich tiefer läge als das Nachbargrundstück (vgl. VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 26.5.2015 – 3 S 733/15). Hier ist es indes umgekehrt. Die Schutzwürdigkeit des Ostgrundstücks ist durch dessen tiefere Lage sogar gesteigert, da sich eine vom Bauvorhaben ausgehende Verschattung stärker auswirkt als bei einer vergleichbaren Höhenlage.
(bb) Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts führt auch die Topographie des Ostgrundstücks nicht zu einer Sondersituation im vorgenannten Sinne. Dabei kann dahinstehen, ob das Gefälle, wie der Kläger meint, 45 % beträgt oder aber 60 %, wie der Beklagte angibt; das in den Akten des Regierungspräsidiums Karlsruhe enthaltene Geländeprofil, das ein Gefälle von rund 54 % ausweist, ist nicht aussagekräftig, da es sich über das Ostgrundstück hinaus auch auf einen Teil des Vorhabengrundstücks erstreckt. Das – in jedem Fall unstreitig erhebliche – Gefälle des Ostgrundstücks schließt zwar derzeit eine Bebaubarkeit des Grundstücks in tatsächlicher Hinsicht aus, da hierzu zunächst größere Geländeverschiebungen erforderlich wären. Der Kläger stellt indes – nach dem zum rechtlichen Maßstab Ausgeführten – zutreffend darauf ab, dass eine sinnvolle Nutzung des Ostgrundstücks sowohl zu gärtnerischen als auch zu Freizeitzwecken möglich ist, weshalb sein Interesse, nicht mit dem abstandsflächenwidrigen Vorhaben konfrontiert zu werden, vollumfänglichen Schutz genießt. In der Vergangenheit wurde das Grundstück als Apothekergarten genutzt (vgl. Reisebericht “Unsere Reise nach Dxxx”, S. 519 im “Intelligenz-Blatt” für die Oberamtsbezirke Nagold, Freudenstadt, Horb und Herrnberg vom 10.10.1837, VG-Akte S. 226 f.: “…wo englische Anlagen mit Lauben, Bäumen, Gesträuchen, Blumen, und Küchengewächsen das Auge ergötzen, und zwei laufende Brunnen ihr Wasser ausgießen”). Einer gärtnerischen Nutzung steht auch heute die besondere Topographie des – in Teilen terrassierten – Grundstücks nicht entgegen. Die Einnahme des Augenscheins hat dies bestätigt und zudem ergeben, dass eine Nutzung des Grundstücks auch zu Freizeitzwecken stattfinden kann und – worauf es allerdings nicht entscheidend ankommt – derzeit wohl auch stattfindet. Auf dem oberen, terrassierten Teil des Grundstücks befanden sich zum Zeitpunkt der Beweisaufnahme mehrere, teils mit Sonnenschirmen ausgestattete oder innerhalb von Haselnusssträuchern platzierte Sitzgelegenheiten, ein Wasserbassin mit permanentem Wasserzulauf, ein Grill, eine Tischtennisplatte sowie ein Mähroboter in seiner Ladestation. Sollten die genannten Gegenstände teilweise erst vor kurzer Zeit angeschafft worden sein, wäre dies unschädlich. Denn entscheidend ist die Möglichkeit der sinnvollen Grundstücksnutzung, die nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme feststeht. Der Kläger muss sich dabei auch nicht etwa – angesichts der außergewöhnlichen Größe des Grundstücks – auf die Nutzung anderer, vom Bauvorhaben entfernter gelegener Grundstücksbereiche verweisen lassen, zumal eine Nutzung gerade der stadtmauernahen Grundstücksbereiche wegen ihrer Höhen- und Aussichtslage besonders attraktiv sein dürfte.
(b) Es liegen auch keine rechtlichen Besonderheiten vor, die das Interesse des Klägers an der Einhaltung der Abstandsflächentiefen als weniger schutzwürdig erscheinen ließen.
(aa) Unerheblich ist, dass insbesondere eine Bebaubarkeit des Grundstücks durch den Bebauungsplan “Amtgarten/Hinter der Kirche”, der dort eine “Grünfläche ohne Dauerkleingärten, Gerätehütten und Schuppen” festsetzt, derzeit ausgeschlossen ist. Zu Recht geht das Verwaltungsgericht insofern davon aus, dass die planungsrechtliche Situation der jederzeitigen Änderung unterliegt und überdies die Möglichkeit der Befreiung gegeben ist (vgl. SächsOVG, Urteil vom 18.1.2001 – 1 B 778/99). Hinzu kommt, wie ausgeführt, dass eine Bebauung nicht die einzig sinnvolle Grundstücksnutzung darstellt. Eine Nutzung des Ostgrundstücks – jedenfalls zu Freizeitzwecken – schließt selbst der geltende Bebauungsplan nicht aus.
(bb) Auch aus dem Umstand, dass das Vorhabengrundstück einen historischen Vorgängerbau aufwies, welcher bereits zu einer gewissen Verschattung des Ostgrundstücks führte, folgt entgegen dem angefochtenen Urteil keine Sondersituation im vorgenannten Sinne. Es ist grundsätzlich nicht möglich, aus einer historisch begründeten Bausituation allein eine Sondersituation herzuleiten (vgl. VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 27.11.2013 – 8 S 1813/13). Etwaige Bestandsschutzgesichtspunkte gebieten keine andere Betrachtungsweise. Denn unabhängig von der insoweit nicht weiter aufklärungsbedürftigen Frage, ob der historische Vorgängerbau seinerseits abstandsflächenwidrig war, könnte sich ein etwaiges Vertrauen und damit auch die Minderung des Interesses des Klägers an einer Einhaltung der Abstandsflächen nur auf den Erhalt des bisher vorhandenen Gebäudes in seiner ursprünglichen Gestalt und damit den Bestand bezogen haben. Vertrauen darauf, auch ein – zudem in abstandsflächenrechtlich relevanter Weise – neues Vorhaben nahe der Grundstücksgrenze neu errichten zu dürfen, konnten die Beigeladenen hingegen nicht aufbauen. Folglich genießt auch das Interesse des Klägers, nicht mit der Neuerrichtung eines abstandsflächenwidrigen Vorhabens konfrontiert zu werden, entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts weiterhin vollumfänglichen Schutz. Mit der Wiedererrichtung stellt sich auch die Genehmigungsfrage neu (vgl. Senatsurteil vom 19.5.2020 – 5 S 437/18).
Abgesehen davon war der historische Vorgängerbau von seiner Kubatur her insgesamt kleiner und geht daher vom Vorhaben eine – wenn auch geringe – zusätzliche Verschattungswirkung aus. Indem das Verwaltungsgericht auf eine “nicht ins Gewicht fallende Mehrverschattung” abstellt, ignoriert es den Grundsatz, dass bereits eine geringfügige Unterschreitung der nachbarschützenden Abstandsflächentiefe als solche zu einer erheblichen Beeinträchtigung nachbarlicher Belange führt. An diesem Grundsatz ist aber erst recht festzuhalten, wenn von dem Bauvorhaben tatsächlich eine, wenn auch geringe, zusätzliche Beeinträchtigung des Nachbargrundstücks ausgeht. Dies gilt vorliegend umso mehr, als der gebotene Grenzabstand lediglich im Umfang von etwa 67 % eingehalten wird und daher die Unterschreitung der gebotenen Abstandsflächentiefen gravierend ist.
dd) Für eine Abweichung, Ausnahme oder Befreiung nach § 56 LBO fehlt es an den Voraussetzungen.
ee) Der Kläger kann sich auf diesen Abstandsflächenverstoß grundsätzlich und auch im vorliegenden Einzelfall berufen. Die sich aus § 5 Abs. 1 Satz 1, Abs. 7 LBO ergebenden Abstandsflächentiefen sind – jedenfalls seit der zum 1. März 2010 in Kraft getretenen Aufgabe der Unterscheidung zwischen dem nachbarschützenden und dem nicht nachbarschützenden Teil der Abstandsfläche durch das LBO-Änderungsgesetz vom 10. November 2009 – in vollem Umfang nachbarschützend mit der Konsequenz, dass der Grundstücksnachbar deren Einhaltung auf dem Baugrundstück grundsätzlich zentimetergenau verlangen kann (vgl. Senatsurteil vom 5.6.2025 – 5 S 1487/24). Es bestehen auch keine Anhaltspunkte dafür, dass der Kläger nach dem Grundsatz von Treu und Glauben an der Geltendmachung gehindert wäre.
c) Die – rechtlich eigenständig zu beurteilenden – genehmigten Balkone verstoßen ebenfalls gegen nachbarschützende Vorschriften des Abstandsflächenrechts. Der Senat könnte diese Frage zwar offenlassen, weil bereits der Hauptbaukörper – hinsichtlich der östlichen Außenwand – gegen Abstandsflächenrecht verstößt und die Klage schon deshalb auch in Bezug auf die Balkone Erfolg hat. Die nachfolgenden Ausführungen erscheinen aber mit Blick auf eine mögliche zukünftige Gestaltung des Bauvorhabens angezeigt.
Sämtliche fünf genehmigten Balkone sind jeweils abstandsflächenpflichtig. Bei der Bemessung der Abstandsflächen bleiben Vorbauten wie unter anderem Balkone außer Betracht, wenn sie nicht breiter als 5 m sind, nicht mehr als 1,5 m vortreten und von Nachbargrenzen mindestens 2 m entfernt bleiben (§ 5 Abs. 6 Satz 1 Nr. 2 LBO). Die genehmigten Balkone sind schon deshalb keine privilegierten Vorbauten nach dieser Vorschrift, weil sie jeweils 2 m hervortreten. Sie sind daher selbst abstandsflächenpflichtig. Denn Bauteile und Wände, die nicht der Privilegierung des § 5 Abs. 6 LBO unterfallen, bilden eigenständige Wandabschnitte, für die – isoliert – die erforderlichen Abstandsflächentiefen einzuhalten sind (vgl. Senatsurteil vom 10.10.2002 – 5 S 1655/01; VGH Bad.-Württ., Urteil vom 10.12.2015 – 8 S 1531/14).
aa) Die an der Ostfassade des Vorhabengebäudes genehmigten nördlichen Balkone des ersten und zweiten Obergeschosses (nicht hingegen die beiden südlichen Balkone) sowie der genehmigte Balkon im ersten Dachgeschoss verstoßen gegen die – seitlichen – Grenzabstände zum Nordgrundstück hin.
(1) Die nach § 5 Abs. 1 Satz 1, Abs. 7 LBO grundsätzlich erforderlichen Abstandsflächen nach Norden halten diese drei Balkone nicht ein. Der Balkon im ersten Dachgeschoss hat einen Grenzabstand von etwa 2,9 m, erforderlich wären jedoch 4,34 m (§ 5 Abs. 7 Satz 1 Nr. 1 LBO). Die nördlichen Balkone des ersten und zweiten Obergeschosses halten lediglich etwa 1,7 m Abstand zur nördlichen Grundstücksgrenze ein und unterschreiten damit – jedenfalls – die nach § 5 Abs. 7 Satz 2 LBO für (fiktive) Wände bis 5 m Breite erforderliche Mindesttiefe der Abstandsflächen von 2 m.
(2) Geringere seitliche Abstandsflächentiefen der Balkone sind nicht nach § 6 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 LBO zuzulassen. Die Gestaltung des Straßenbildes an der Ostseite des Marktplatzes und der sich südlich anschließenden Bxxgasse zwingt nicht dazu, die Balkone an der straßenabgewandte Hausfassade ebenfalls nur mit Traufgassenabstand zu errichten. Denn diese sind von der Straße aus weder einseh- noch sonst wahrnehmbar.
Dem kann nicht eine hypothetische größere Längenausdehnung des – von der Straße aus in Erscheinung tretenden – Hauptbaukörpers als rechtmäßige, aber eingriffsintensivere Alternative entgegengehalten werden. Ein solches Vorhaben ist zum einen nicht Gegenstand des vorliegenden Bauantrags. Zum anderen ist eine theoretische abweichende Gestaltung des Hauptbaukörpers unerheblich, weil die Balkone abstandsflächenrechtlich eigenständig zu beurteilen sind. Entsprechend der dargestellten Maßstäbe ist jeder einzelne nicht privilegierte Balkon auf seine abstandsflächenrechtliche Zulässigkeit hin zu untersuchen. Diese rechtliche Maßgabe würde durch eine hypothetische Erwägung zu einem anderen Baukörper unterlaufen. Die fehlende Privilegierung der Balkone führt gerade dazu, dass diese gegenüber dem Hauptbaukörper abstandsflächenrechtlich anders zu beurteilen sein können (vgl. auch zur Trennung von Wand und fiktiver Wand: VGH Bad.-Württ., Urteil vom 3.4.1992 – 8 S 286/922).
Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts kann sich der Kläger auf das Fehlen der Voraussetzungen des § 6 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 LBO grundsätzlich berufen. Die sich aus § 5 Abs. 1 Satz 1, Abs. 7 LBO ergebenden Abstandsflächentiefen sind – wie oben ausgeführt – in vollem Umfang nachbarschützend. Das trifft auch im Hinblick auf die Einhaltung des § 6 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 LBO zu, der nachbarliche Belange zwar nicht zum Prüfprogramm erklärt. Ob die Voraussetzungen der Vorschrift vorliegen und dadurch von der – drittschutzvermittelnden – Abstandsfläche abgewichen werden darf, ist jedoch eine durch den Nachbarn rügefähige Frage (vgl. auch VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 3.11.2014 – 3 S 1368/14).
(3) Geringere Tiefen der seitlichen Abstandsflächen der genannten Balkone sind entgegen der Auffassung der Beklagten auch nicht nach § 6 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 LBO zuzulassen, da jedenfalls nachbarliche Belange erheblich beeinträchtigt werden. Denn auch insofern fehlt es an einer tatsächlichen oder rechtlichen Sondersituation im oben genannten Sinne (vgl. 2.b)cc)(1)), die das Interesse des Klägers an der Einhaltung der Abstandsflächentiefen als weniger schutzwürdig erscheinen ließe. Soweit der Beklagte argumentiert, wegen der Verfehlung des in § 5 Abs. 6 Satz 1 Nr. 2 LBO vorgesehenen Privilegierungsmaßes (eines Hervortretens von Vorbauten um nicht mehr als 1,5 m) “lediglich um 0,5 m”, dem vorhandenen Abstand zum Nordgrundstück von etwa 1,7 m und der Unbeachtlichkeit von Einsichtsmöglichkeiten auf das Grundstück und die Räume sei nicht von einer erheblichen Beeinträchtigung der Belange des Klägers auszugehen, verfehlt er den oben aufgezeigten rechtlichen Maßstab. Denn damit macht er geltend, die Unterschreitung der gebotenen Abstandsflächentiefen sei geringfügig und wirke sich nur unerheblich zulasten des Nachbarn aus. Eine erhebliche Beeinträchtigung nachbarlicher Belange im Sinne von § 6 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 LBO folgt aber – wie ausgeführt – grundsätzlich gerade auch aus einer lediglich geringfügigen Unterschreitung der erforderlichen Abstände vor. Eine tatsächliche oder rechtliche Sondersituation des Nachbargrundstücks macht der Beklagte damit nicht geltend.
Steht der Zulassung geringerer Tiefen der Abstandsflächen nach § 6 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 LBO somit bereits die erhebliche Beeinträchtigung nachbarlicher Belange entgegen, bedarf es keiner Vertiefung und näherer Sachaufklärung der Frage, ob zudem Gründe des Brandschutzes bei der ehemaligen Stadt-Apotheke entgegenstehen könnten (vgl. hierzu allg. Sauter, LBO BW, 69. EL, § 6 Rn. 39 m. w. N.). Soweit der Kläger eine Fotoaufnahme eines auf dem Balkon im ersten Dachgeschoss platzierten Grills vorgelegt hat, ist allerdings darauf hinzuweisen, dass es hierauf im vorliegenden Rechtsstreit schon deswegen nicht ankommt, da der Grill auf dem nicht genehmigten Teil des errichteten Balkons steht.
(4) Für eine Abweichung, Ausnahme oder Befreiung nach § 56 LBO fehlt es an den Voraussetzungen.
(5) Der Kläger ist auch nicht nach dem Grundsatz von Treu und Glauben an der Geltendmachung des Abstandsflächenverstoßes gehindert.
In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass der Grundstücksnachbar nach dem Grundsatz von Treu und Glauben die Einhaltung der Abstandsfläche auf dem benachbarten Baugrundstück nicht verlangen kann, wenn er auf seinem Grundstück seinerseits den erforderlichen Grenzabstand nicht einhält, sofern die Verletzung nachbarschützender Abstandsregelungen nicht schwerer wiegt als der eigene Verstoß und in gefahrenrechtlicher Hinsicht keine völlig untragbaren Zustände entstehen (vgl. Senatsurteil vom 5.6.2025 – 5 S 1487/24 m. w. N.). Diese Einschränkung des Nachbarschutzes beim bauordnungsrechtlichen Abstandsflächenrecht nach dem Grundsatz von Treu und Glauben, die ihren Grund in dem abstandsflächenrechtlich wechselseitigen nachbarlichen Austauschverhältnis findet und sich daher (nur) auf die gemeinsame Grenze der betroffenen Nachbargrundstücke bezieht (vgl. Senatsurteil vom 5.6.2025 – 5 S 1487/24.), ist im Verhältnis des Nordgrundstücks zum angrenzenden Vorhabengrundstück dem Grunde nach anwendbar. Es fehlt jedoch an den Voraussetzungen, da dem Kläger ein korrespondierender abstandsflächenrechtlicher Verstoß nicht vorzuwerfen ist. Zwar hält das Gebäude der ehemaligen Stadt-Apotheke die sich aus § 5 LBO ergebenden Abstandsflächentiefen zum südlich angrenzenden Vorhabengrundstück unstreitig ebenfalls nicht ein. Jedoch kann auch der Kläger die Privilegierung aufgrund der Gestaltung des Straßenbildes nach § 6 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 Alt. 1 LBO für sich in Anspruch nehmen. Insofern gilt das zum Traufgassenabstand des Vorhabengebäudes Ausgeführte entsprechend und wird darauf verwiesen (oben, 2.a)bb)).
bb) Alle fünf genehmigten Balkone sind zudem gegenüber dem Ostgrundstück abstandsflächenwidrig.
(1) Indem die Balkone zur östlichen Grundstücksgrenze einen Abstand von lediglich ca. 1,3 m einhalten, unterschreiten sie die nach § 5 Abs. 1 Satz 1, Abs. 7 Satz 1 Nr. 1 LBO erforderlichen Tiefen der Abstandsflächen von 4,34 m im ersten Dachgeschoss, 3,19 m im zweiten Obergeschoss und ca. 2,04 m im ersten Obergeschoss zum Teil gravierend.
(2) Geringere Abstandsflächentiefen sind insoweit nicht nach § 6 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 LBO zuzulassen. Weder die Gestaltung des Straßenbildes noch besondere örtliche Verhältnisse erfordern die Unterschreitung der erforderlichen Abstandsflächentiefen hinsichtlich der – rückwärtigen – Balkone. Insofern wird auf die entsprechenden Ausführungen zum Hauptbaukörper verwiesen (oben, 2.b)bb)).
(3) Es fehlt auch an den Voraussetzungen des § 6 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 LBO. Eine tatsächliche oder rechtliche Sondersituation des Ostgrundstücks, die eine Zulassung geringerer Abstandsflächentiefen rechtfertigt, ist auch zugunsten der Balkone nicht anzunehmen. Auch insofern gelten die Ausführungen zum Hauptbaukörper entsprechend, weshalb zur Vermeidung von Wiederholungen auf diese Bezug genommen wird (oben, 2.b)cc)). Damit verbleibt es auch insoweit für die Balkone bei dem Grundsatz, dass die Unterschreitung der nachbarschützenden Abstandsflächentiefen als solche gleichgültig, ob sie gravierend oder geringfügig ist, zu einer erheblichen Beeinträchtigung nachbarlicher Belange führt. Dies gilt im Vergleich zum Hauptbaukörper umso mehr, da die Unterschreitung der Abstandsflächentiefen der Balkone – bei einer Einhaltung des erforderlichen Grenzabstands im Umfang von lediglich etwa 30 % im ersten Dachgeschoss, etwa 40 % im zweiten Obergeschoss und etwa 57 % im ersten Obergeschoss – noch gravierender als beim Hauptbaukörper ausfällt. Auch für die Balkone fehlt es an den Voraussetzungen für eine Abweichung, Ausnahme oder Befreiung nach § 56 LBO. Der Geltendmachung dieser nachbarschützenden abstandsflächenrechtlichen Verstöße durch den Kläger steht schließlich nicht der Grundsatz von Treu und Glauben entgegen.
3. In bauplanungsrechtlicher Hinsicht verstößt das Bauvorhaben hingegen nicht gegen nachbarschützende Vorschriften.
Prüfungsmaßstab ist § 34 Abs. 1 BauGB, da der Standort des genehmigten Vorhabens innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils im Sinne dieser Vorschrift liegt, für den ein qualifizierter Bebauungsplan nicht besteht. Ein Nachbar, der sich auf der Grundlage des § 34 Abs. 1 BauGB gegen ein Vorhaben im unbeplanten Innenbereich wendet, kann mit seiner Klage aber nur durchdringen, wenn die angefochtene Baugenehmigung gegen das im Tatbestandsmerkmal des Einfügens enthaltene Gebot der Rücksichtnahme verstößt (vgl. BVerwG, Urteil vom 5.12.2013 – 4 C 5.12 – Rn. 21 m. w. N.). Ziel des Rücksichtnahmegebots ist es, einander abträgliche Nutzungen in rücksichtsvoller Weise zuzuordnen sowie Spannungen und Störungen zu vermeiden. Welche Anforderungen sich hieraus ergeben, hängt von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls ab, namentlich davon, was dem Rücksichtnahmebegünstigten einerseits und dem Rücksichtnahmeverpflichteten andererseits nach Lage der Dinge zuzumuten ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 20.12.2012 – 4 C 11.11 – Rn. 32 m. w. N.).
Umstritten ist allein, ob sich das genehmigte Wohngebäude im Hinblick auf das Maß der baulichen Nutzung und die überbaubare Grundstücksfläche in die Eigenart der näheren Umgebung im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB unter hinreichender Rücksichtnahme auf die Belange des Klägers einfügt. Dies bejaht der Senat nach dem Ergebnis der Augenscheinseinnahme sowohl für das Nord- (hierzu a)) als auch für das Ostgrundstück (hierzu b)).
a) Gegenüber der ehemaligen Stadt-Apotheke auf dem klägerischen Nordgrundstück ist das Bauvorhaben nicht rücksichtslos. Dies gilt sowohl für die überbaute Grundstücksfläche (hierzu aa)) als auch für das Maß der baulichen Nutzung (hierzu bb)), § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB.
aa) Entgegen der Auffassung des Klägers ist die Längenausdehnung des Bauvorhabens nach Osten nicht rücksichtslos gegenüber dem klägerischen Gebäude. Zwar befindet sich im östlichen Grundstücksbereich – anhand des im Rahmen der Einnahme des Augenscheins vermittelten Eindrucks – eine von der historischen Stadtmauer vorgegebene rückwärtige Baulinie (§ 23 Abs. 2 Satz 1 BauNVO in entsprechender Anwendung), die das Bauvorhaben bereits mit dem Hauptbaukörper um 0,7 m überschreitet. Hinzuzurechnen sind die 2 m hervortretenden Balkone, die insbesondere nicht der Regelung des § 23 Abs. 2 Satz 2 BauNVO analog unterfallen, da sie zwar einen Gebäudeteil im Sinne dieser Vorschrift darstellen, jedoch nicht nur “in geringfügigem Ausmaß” hervortreten (vgl. hierzu Schimpfermann/Stühler in: Fickert/Fieseler, BauNVO, 14. Aufl., § 23 Rn. 27).
Die faktische rückwärtige Baulinie ist jedoch, da sie rechtwinklig zur Grenze des Nordgrundstücks verläuft, für den Kläger in Bezug auf das Nordgrundstück nicht nachbarschützend. Im Falle von Festsetzungen im Bebauungsplan könnte sich insoweit eine nachbarschützende Wirkung aus dem Willen des Plangebers ableiten lassen. Im wie hier nicht überplanten Bereich ist dies jedoch nicht möglich; kraft Bundesrecht ergibt sich keine nachbarschützende Wirkung (vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 19.10.1995 – 4 B 215.95; und vom 13.12.2016 – 4 B 29.16 – Rn. 5).
bb) Das genehmigte Vorhaben fügt sich auch nach dem Nutzungsmaß in die Eigenart der näheren Umgebung im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB unter hinreichender Rücksichtnahme auf die Belange des Klägers ein.
(1) Die maßstabsbildende nähere Umgebung des Bauvorhabens umfasst – nach dem Ergebnis der Inaugenscheinnahme – die Bebauung am Marktplatz einschließlich der ehemaligen Stadt-Apotheke und des sich gegenüber dem Vorhabengrundstück befindlichen sog. Haus Hxxx an der südöstlichen Ecke des Marktplatzes (xxx xx) sowie der Bxxgasse bis zur Höhe der Hausnummer 13. Denn insoweit bestehen jeweils Sichtbeziehungen dieser Gebäude von und zum Vorhabengrundstück mit dem aufstehenden Gebäude. Die Eigenart der so umgrenzten näheren Umgebung ist durch eine Bebauung mit zwei bis drei Vollgeschossen und eine Höhenentwicklung geprägt, in deren Rahmen sich das dreigeschossige Bauvorhaben hält.
(2) Das Vorhaben lässt es auch nicht an der gebotenen Rücksichtnahme auf die ehemalige Stadt-Apotheke fehlen.
(a) Dies folgt allerdings nicht schon daraus, dass das Bauvorhaben – wie ausgeführt (oben, 2.a)) – mit dem Hauptbaukörper die landesrechtlichen Abstandsvorschriften in Richtung des Nordgrundstücks einhält. Das im Begriff des Einfügens im Sinne von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB enthaltene Rücksichtnahmegebot kann nämlich auch dann verletzt sein, wenn die landesrechtlichen Abstandsvorschriften eingehalten sind (vgl. BVerwG, Beschluss vom 27.3.2018 – 4 B 50.17 – Rn. 4 m. w. N.). Nach gefestigter Rechtsprechung wird allerdings “zumindest aus tatsächlichen Gründen” das Gebot der Rücksichtnahme im Regelfall nicht verletzt sein, wenn die landesrechtlichen Abstandsvorschriften eingehalten sind (vgl. BVerwG, ebd. Rn. 4 m. w. N.). Ob eine solche Indizwirkung im Anwendungsbereich des baden-württembergischen Abstandsflächenrechts (noch) angenommen werden kann, nachdem dieses durch gesetzgeberische Aktivitäten – zuletzt durch die Privilegierung von Gebäudeaufstockungen um zwei Geschosse (§ 5 Abs. 5 Satz 2 LBO i. d. F. vom 7.2.2023) – deutlich an Kontur eingebüßt hat (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 19.2.2025 – 8 S 937/23; VG Sigmaringen, Urteil vom 5.4.2023 – 10 K 101/21, jeweils insofern verneinend; vgl. zum Ganzen Dürr/Leven/Speckmaier/Dürig, BauR BW, 18. Aufl., Rn. 221 und Rn. 337), mag dahinstehen, zumal es hier noch auf die frühere Rechtslage ankommt. Jedenfalls greift eine solche Indizwirkung nicht ein, wenn – wie vorliegend in Bezug auf das Nordgrundstück – die Sondernorm des § 6 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 Alt. 1 LBO zur Anwendung kommt (so bereits VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 22.1.2024 – 8 S 1673/23 – n. v.). Denn diese Bestimmung lässt eine Bebauung mit geringeren Tiefen der Abstandsflächen als den an sich gesetzlich vorgesehenen auch dann zu, wenn dadurch nachbarliche Interessen an Belichtung und Belüftung beeinträchtigt werden (vgl. Senatsurteil vom 13.2.1998 – 5 S 3202/96; vgl. oben, 2.a)bb)).
(b) Gleichwohl spricht im vorliegenden Fall nichts für eine Verletzung des Rücksichtnahmegebots durch das genehmigte Nutzungsmaß. Der Kläger macht insofern geltend, die Verschattung der klägerischen Räume im zweiten Obergeschoss der ehemaligen Stadt-Apotheke wäre viel geringer, wenn das Vorhaben die sich aus der Umgebungsbebauung ergebende Traufhöhe einhielte. Die Schutzwürdigkeit des Gestaltungsinteresses der Beigeladenen sei durch das “Übermaß des Baukörpers” gemindert. Dem ist nach dem Ergebnis der Inaugenscheinnahme nicht zu folgen.
Hierbei ist maßgeblich zu berücksichtigen, dass beide Gebäude Teil einer stark verdichteten historischen Innerortslage sind. Sie sind insofern gleichermaßen in eine Situation außergewöhnlicher baulicher Verdichtung hineingestellt, die eine erfolgreiche Geltendmachung einer Verletzung des Gebots der Rücksichtnahme zusätzlich erschwert, weil das jeweilige Interesse an der baulichen Ausnutzung der Grundstücke in einer solchen Situation tendenziell unabweisbarer und die jeweilige Schutzwürdigkeit entsprechend gemindert ist. Ausgehend hiervon überwiegt das Interesse der Beigeladenen, ihr Grundstück im genehmigten Umfang baulich auszunutzen, das klägerische Interesse, von einer Verschattung seines Gebäudes und insbesondere der Fenster an der Südfassade verschont zu bleiben. Dies gilt umso mehr, als gerade das Gebäude des Klägers grenzständig errichtet ist, womit es selbst erheblich zu der beanstandeten Verschattung beiträgt. Das Verwaltungsgericht hat zudem anhand der vom Kläger vorgelegten Grafik überzeugend ausgeführt (UA, S. 15 unter Verweis auf den Eilbeschluss – 11 K 2895/22 – S. 19 f.), dass die beiden unteren Fenster an der Südfassade der ehemaligen Stadt-Apotheke bereits durch den historischen Vorgängerbau die überwiegende Zeit verschattet waren. Nur in den Sommermonaten und damit nur in einem zeitlich begrenzten Umfang soll nach den Angaben des Klägers im Vergleich zu der früheren Bebauung mit einer niedrigeren Traufhöhe eine zusätzliche Verschattung überhaupt eintreten. Die darüber liegenden beiden Fenster in der Dachgaube sind wiederum aufgrund ihrer nach hinten versetzten Lage nicht derart von dem Schattenwurf des Bauvorhabens betroffen, wie in der Grafik dargestellt. Wie bereits der Widerspruchsbescheid zugrunde legt und sich im Rahmen der Inaugenscheinnahme bestätigt hat, findet zudem keine völlige Verschattung der in dem Haus befindlichen Räume durch das Bauvorhaben statt, da das klägerische Gebäude nach Osten und Westen hin über weitere Fenster verfügt. Dies gilt insbesondere auch für die in Augenschein genommene Ein-Zimmer-Wohnung im ersten Obergeschoss, die im Wohnraum über ein Fenster in Richtung Osten verfügt.
Nichts anders ergibt sich aus der außergewöhnlichen, zweiteiligen Kubatur der ehemaligen Stadt-Apotheke. Das Gebäude ist, wie ausgeführt, im rückwärtigen Gebäudeteil nach Osten hin giebelseitig und nach Süden hin traufseitig errichtet und weist auf seiner Südseite Fensteröffnungen auf. Aus dem Rücksichtnahmegebot folgt nicht, zumal in der vorliegenden stark verdichteten Innerortslage, dass das Bauvorhaben diese außergewöhnliche Kubatur nachahmen und sich an die Traufhöhe der Ostseite der ehemaligen Stadt-Apotheke anpassen müsste.
Eine Rücksichtslosigkeit ergibt sich schließlich nicht, soweit der Kläger – freilich im Zusammenhang mit den Abstandsflächen – insbesondere zur Terrasse im Bereich des Erdgeschosses (gemeint: des ersten Obergeschosses) hin “ganz unzuträgliche Einsichtnahmemöglichkeiten” geltend macht. Denn diese gehen umgekehrt auch von seinem Gebäude in Richtung des Vorhabens aus. Zudem entspricht es in bebauten Gebieten – zumal in stark verdichteten Lagen – der Normalität, dass von benachbarten Grundstücken und Gebäuden aus Einsicht in die Nachbargrundstücke genommen werden kann; vor dieser Möglichkeit schützt das Baurecht grundsätzlich nicht (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 19.2.2025 – 8 S 937/23; Beschluss vom 15.5.2023 – 3 S 266/23; siehe auch BVerwG, Beschluss vom 3.1.1983 – 4 B 224.82). Eine atypische Sondersituation, in der ein intimer, der privaten Lebensgestaltung des Klägers zugeordneter Raum betroffen wäre, liegt nicht vor. Die Einsichtsmöglichkeiten bewegen sich im Rahmen des Üblichen, zumal die Dachterrasse kein besonders schutzbedürftiger intimer Ort ist (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 20.5.2025 – 3 S 1019/23 – n. v., S. 22).
b) Gemessen an den dargestellten Maßstäben liegt ein Verstoß gegen das Gebot der Rücksichtnahme mit Blick auf das klägerische Ostgrundstück ebenfalls nicht vor. Zwar überschreitet das Vorhaben – wie ausgeführt – die durch die historische Stadtmauer vorgegebene faktische rückwärtige Baulinie. Insoweit ist der Verstoß für den Kläger auch nachbarschützend, da die Baulinie parallel zur maßgeblichen – östlichen – Grundstücksgrenze verläuft. Eine Verletzung des Rücksichtnahmegebots gegenüber dem unbebauten Ostgrundstück folgt hieraus indes nicht. Der Kläger macht insofern lediglich geltend, das deutliche Überschreiten der Baulinie ab dem ersten Obergeschoss führe zu städtebaulichen Spannungen. Unabhängig davon, dass – anhand des im Rahmen der Inaugenscheinnahme vermittelten Eindrucks – nicht erkennbar ist, dass hierdurch angesichts der ohnehin stark verdichteten Bebauung ein Planungsbedürfnis ausgelöst wird, ist das Gebot der Rücksichtnahme mit dem Verbot der Begründung oder Erhöhung bodenrechtlich beachtlicher Spannungen nicht gleichzusetzen. Zwar wird ein Vorhaben, das gegenüber der Nachbarschaft “rücksichtslos” ist, auch städtebaulich relevante Spannungen hervorrufen. Umgekehrt ist aber nicht jedes Vorhaben, das bodenrechtlich beachtliche Spannungen begründet oder erhöht und deshalb ein Planungsbedürfnis auslöst, gleichzeitig rücksichtslos (vgl. BVerwG, Urteil vom 16.9.2010 – 4 C 7.10 – Rn. 23). Eine Rücksichtslosigkeit gegenüber dem klägerischen Ostgrundstück durch die genehmigte Längenausdehnung des Vorhabens ist für den Senat auch sonst nicht ersichtlich. Das stark abfallende und unbebaute Grundstück grenzt in Richtung Westen an die höher gelegene städtische Bauzeile an, zu der neben dem Vorgängerbau des Vorhabens auch das klägerische Gebäude der ehemaligen Stadt-Apotheke zählt, welches einen gegenüber dem Vorhaben deutlich grenznäheren, massiven zweigeschossigen Anbau aufweist. Angesichts dieser besonderen Gegebenheiten würde die vom Kläger geforderte geringere Längenausdehnung des Vorhabens an der “benachteiligten” Situation des Ostgrundstücks nichts Wesentliches ändern, während aber das berechtigte Interesse der Beigeladenen an der baulichen Ausnutzbarkeit ihres Grundstücks beschnitten würde. Die Interessenabwägung fällt daher zulasten des Klägers aus.
4. Das Verwaltungsgericht hat in der angefochtenen Entscheidung im Einzelnen ausgeführt, dass und warum das Vorhaben drittschützende denkmalschutzrechtliche Rechtspositionen des Klägers nicht verletzt. Im Berufungsverfahren wendet sich der Kläger gegen diese Ausführungen nicht. Deshalb wird insoweit auf die Entscheidungsgründe des angegriffenen Urteils verwiesen (§ 130b Satz 2 VwGO).
5. Anhaltspunkte dafür, dass die Baugenehmigung vom 13. Oktober 2021 trotz der aufgezeigten Baurechtsverstöße teilweise aufrechterhalten werden könnte, sind nicht zu erkennen. Die Klage hat deshalb in vollem Umfang Erfolg.
